- 2026.4.4.
- 상속세,증여세
각자의 문턱을 넘으면 파는 쪽 양도가액이 시가로 바뀌고 취득세는 무상취득으로 넘어갑니다
부모님 집을 시세보다 싸게 사시면 증여세·양도소득세·취득세가 각각 다른 문턱에서 걸립니다. 문턱만 다른 것이 아니라 걸렸을 때 다시 계산하는 대상의 크기도 갈립니다.
세 가지를 먼저 적겠습니다. 증여세는 기준금액을 뺀 초과분만 잡습니다. 양도소득세는 문턱이 가장 낮고 걸리면 양도가액 전체가 시가로 바뀝니다. 취득세는 부동산 전체가 유상취득 인정에서 빠집니다.
부모님 집을 싸게 사면 증여세는 어느 선에서 시작되나요?
대가와 시가의 차액이 시가의 100분의 30과 3억원 중 적은 금액 이상일 때부터입니다.
상속세 및 증여세법 제35조 제1항은 차액이 기준금액 이상이면 저가양수 이익을 증여재산가액으로 잡고 시행령 제26조 제2항이 그 기준금액을 시가의 100분의 30과 3억원 중 적은 금액으로 정합니다. 시가가 10억원을 넘으면 기준금액은 사실상 3억원입니다.
과세 대상은 차액 전체가 아닙니다. 제35조 제1항은 차액에서 기준금액을 뺀 금액만 증여재산가액으로 하고 그 뒤에 제53조 제2호의 직계존속 공제 5천만원이 놓입니다. 직계존비속 간 매매는 제44조 제1항의 증여추정이 깨진 뒤에야 여기로 넘어옵니다.
증여세가 안 나오는 가격이면 파는 쪽 양도세도 안전한가요?
안전하지 않습니다. 양도소득 부당행위계산은 차액 3억원과 시가의 100분의 5 중 하나만 닿아도 걸려 문턱이 훨씬 낮습니다.
소득세법 시행령 제167조 제3항 단서는 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5 이상인 경우로 한정하므로 시가 10억원이면 차액 5천만원에서 이미 닿습니다. 같은 조 제4항은 그 양도가액을 시가에 의하여 계산하도록 정합니다.
다만 양도가액이 시가로 바뀌는 것과 세금이 나오는 것은 다른 단계입니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 1세대 1주택의 양도로 발생하는 소득을 비과세하되 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외합니다. 파시는 쪽이 1세대 1주택 요건을 갖추셨다면 양도가액이 시가로 바뀌어도 비과세 판정은 실지거래가액을 기준으로 남습니다. 시가와 실지거래가액이 12억원 선을 사이에 두고 갈리는 사안이라면 양도세 문턱을 재기 전에 파는 쪽의 주택 수와 두 금액을 함께 확인하셔야 합니다.
세 세목이 서로 무관하지도 않습니다. 상증법 제35조 제3항은 그 대가가 법인세법 제52조 제2항의 시가에 해당하여 그 거래에 법인세법 제52조 제1항과 소득세법 제101조 제1항이 모두 적용되지 아니하면 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다고 정합니다. 다만 같은 항 단서는 거짓이나 부정한 방법으로 증여세를 줄인 것으로 인정되면 그 배제를 거둡니다. 조문이 거래 상대방을 법인으로 한정하지는 않습니다.
취득세는 왜 유상과 무상 중 하나로만 갈리나요?
지방세법 제7조 제11항이 본문에서 증여로 보고 예외에서만 부동산등 전체를 유상으로 보도록 적기 때문입니다.
본문은 배우자 또는 직계존비속의 부동산등 취득을 증여로 보고 제4호가 취득자 자신의 소득이나 재산으로 대가를 치른 사실이 각 목으로 증명되면 전체를 유상취득으로 돌려놓습니다. 그 제4호 단서는 대가가 시가인정액보다 낮고 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상이면 예외에서 다시 빼며 시행령 제11조의3이 범위를 받습니다. 과세표준은 제10조의2 제1항의 시가인정액, 세율은 제11조 제1항 제2호의 1천분의 35(조정대상지역 주택은 제13조의2 제2항이 따로 있습니다), 신고기한은 제20조 제1항의 취득일이 속하는 달 말일부터 3개월로 한꺼번에 바뀝니다. 제10조의2 제2항은 시가표준액 1억원 이하면 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 고르게 하고 시가인정액 산정이 어려우면 시가표준액으로 정합니다.
이 단서는 법률 제21308호로 2026년 1월 1일 시행되었고 부칙 제3조가 시행 이후 취득분부터 적용됩니다.
취득세가 유상으로 남으면 실제 매매가가 그대로 과세표준인가요?
그렇지 않을 수 있습니다. 유상으로 남아도 차액 3억원과 시가인정액의 100분의 5에 두 번째 문턱이 있습니다.
지방세법 제10조의3 제2항은 특수관계인 간의 거래로 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 지방자치단체의 장이 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있다고 정합니다. 시행령 제18조의2는 그 유형을 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5 이상인 경우로 적습니다. 재량 문언이므로 반드시 올라간다고 읽히지는 않습니다.
두 문턱은 겹치지 않습니다. 제10조의3 제2항의 괄호가 제7조 제11항으로 증여로 보는 경우를 제외하므로 30% 선은 유상과 무상을 뒤집고 5% 선은 유상으로 남은 거래의 과세표준만 올립니다.
증여세의 시가와 취득세의 시가인정액은 같은 금액인가요?
조문은 같은 금액을 보장하지 않습니다. 재는 기간의 길이는 같지만 재는 자리가 다릅니다.
상증법 시행령 제49조 제1항은 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지를, 지방세법 시행령 제14조 제1항은 취득일 전 6개월부터 후 3개월까지를 평가기간으로 합니다. 길이는 같고 기산일이 다릅니다. 앞은 상증법 시행령 제26조 제5항의 대금청산일이고 뒤는 지방세법 시행령 제20조의 취득시기여서 두 날은 어긋날 수 있습니다.
소득세법 시행령 제167조 제5항은 양도소득 부당행위계산의 시가만 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월로 좁힙니다. 문제의 저가매매 거래가액 자체는 세 갈래 어디에서도 시가가 되지 못할 수 있습니다. 상증법 시행령 제49조 제1항 제1호 가목과 지방세법 시행령 제14조 제1항 제1호 단서가 특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 빼기 때문입니다. 특수관계라는 사실만으로 자동 배제되지는 않습니다.
싸게 산 집을 나중에 팔 때 취득가액은 얼마가 되나요?
실제로 치르신 대가에 증여세가 과세된 증여재산가액만 더해집니다.
소득세법 시행령 제163조 제10항 제1호는 상증법 제33조부터 제39조까지에 따라 증여세를 과세받은 경우 그 증여재산가액을 취득가액에 더하도록 정합니다. 더해지는 것은 차액이 아니라 기준금액을 뺀 뒤의 금액이고 제167조 제4항의 취득가액 조정은 시가를 초과해 취득한 경우에만 걸립니다.
그래서 파는 쪽 양도가액은 시가 전액으로 올라가는데 사는 쪽 취득가액은 기준금액만큼 모자란 채로 남습니다. 그 차이를 메우는 조문은 찾기 어렵습니다.
매매가를 먼저 정하고 세금을 나중에 계산하시면 순서가 뒤집힙니다. 시가와 시가인정액을 먼저 확인하신 뒤 네 개의 문턱 위에 가격을 놓아 보십시오.– 대해회계사무소
가격을 정하시기 전에 이 순서로 확인하십시오
문턱의 숫자는 두 단계이지만 재는 자와 효과가 달라 관문은 네 개입니다.
같은 30%와 3억원이라도 증여세는 시가에, 취득세는 시가인정액에 곱하고 같은 5%라도 양도소득세는 양도가액을, 취득세는 과세표준을 바꿉니다.
| 순서 | 확인할 질문 | 예라면 | 아니오라면 |
|---|---|---|---|
| 1 | 대가를 치른 사실이 증명되나 | 저가양수 계산으로 | 전부 증여로 추정 |
| 2 | 차액이 3억원과 시가 30% 중 적은 쪽 이상인가 | 초과분만 증여재산가액 | 증여세는 붙지 않는다 |
| 3 | 차액이 3억원이나 시가의 5% 이상인가 | 양도가액이 시가로 바뀐다 | 거래가액대로 계산한다 |
| 4 | 차액이 3억원이나 시가인정액의 30% 이상인가 | 배우자·직계존비속이면 전체 증여취득 | 유상취득으로 남는다 |
| 5 | 유상으로 남고 차액 3억이나 시가인정액 5% 이상인가 | 과세표준이 올라갈 수 있다 | 사실상취득가격 그대로다 |
| 6 | 증여세가 과세되었는가 | 증여재산가액이 가산된다 | 실제 대가만 반영된다 |
| 7 | 취득세가 무상으로 뒤집혔는가 | 신고는 취득일 속한 달 말일부터 3개월 | 신고는 취득일부터 60일 |
본 칼럼은 일반 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권장합니다.
