- 2026.3.29.
- 상속세,증여세
부모님과 한집에 사시면 계산에서 아예 빠지고 따로 사신다면 그 집의 값에 따라 갈립니다
부모님 소유의 집에 부모님과 함께 살고 계신다면 부동산 무상사용 증여세는 문제가 되지 않습니다. 따로 사셔도 대부분은 과세 문턱에 닿지 않는데, 그 문턱이 어디인지가 알려져 있지 않습니다.
세 가지를 먼저 적겠습니다. 부모님과 함께 거주하는 주택은 상속세 및 증여세법 제37조 제1항의 「타인의 부동산」에서 아예 빠집니다. 1억원 기준은 한 해가 아니라 5년치를 환산해 합친 금액에 걸립니다. 그 1억원에 닿는 평가액은 1,318,987,404원입니다.
부모님 집에 무상으로 살면 증여세가 나오나요?
부모님과 함께 살고 계시면 나오지 않고 따로 사시면 계산 대상이 됩니다.
제37조 제1항은 타인의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 얻은 이익을 그 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다고 정합니다. 세금을 내는 쪽은 부모님이 아니라 그 부동산을 쓰신 자녀입니다.
신고기한은 제68조 제1항에 따라 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 5년치를 개시 시점에 한꺼번에 신고·납부하므로 해마다 나누지 않습니다.
부모님과 함께 사는 집은 왜 계산에서 빠지나요?
제외가 기준금액 단서가 아니라 대상 부동산을 정의하는 괄호 안에 들어 있기 때문입니다.
제37조 제1항은 「타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)」이라고 적습니다. 제외가 대상의 정의에 있으므로 금액과 무관하게 빠지고 「이하 이 조에서 같다」로 닫혀 있어 문언상 같은 조 제2항에도 미칩니다.
빠지는 것은 주택과 그에 딸린 토지뿐이어서 상가·나대지는 부모님과 함께 쓰시더라도 제외되지 않고 그대로 계산 대상입니다. 점포 등이 섞인 건물은 시행령 제27조 제7항이 주택 면적이 주택 외 면적을 초과할 때에 한하여 전부를 주택으로 봅니다.
1억원은 한 해 기준인가요 5년 합계 기준인가요?
5년치를 환산해 합친 금액 기준입니다.
시행령 제27조 제3항은 각 연도의 무상사용 이익을 환산한 가액을 그 이익으로 정하고 기간을 5년으로 봅니다. 같은 조 제4항이 제37조 제1항 단서의 기준금액을 1억원으로 정하므로 1억원은 5년 환산 합계액과 비교합니다.
계산의 출발점인 부동산 가액은 법 제4장의 평가액이어서 제60조 제1항의 시가가 원칙입니다.
부모님 땅에 자녀가 건물을 지으면 어떻게 계산하나요?
토지만 무상으로 쓰셔도 적용되고 계산의 기준은 그 토지만의 평가액입니다.
시행령 제27조 제1항은 법 제37조 제1항이 타인의 토지 또는 건물만을 무상으로 사용하는 경우에도 적용된다고 정합니다. 건물이 자녀 명의라는 사실은 제외 사유가 아니고 건축자금의 출처는 법 제45조의 증여 추정에서 따로 봅니다.
5년이 지나도 끝나지 않습니다. 시행령 제27조 제3항 후단은 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 개시한 것으로 보고 두 번째 회차는 그 시점의 평가액으로 다시 계산합니다. 법 제47조 제2항의 10년 합산과 제53조의 10년 공제 한도 때문에 첫 회차에 5천만원을 다 쓰셨다면 두 번째 회차의 공제액은 0입니다.
부모님 부동산을 담보로 대출받으면 기준이 달라지나요?
달라집니다. 1억원·5년이 아니라 1천만원·1년이 기준입니다.
법 제37조 제2항이 부동산을 무상으로 담보로 이용해 금전 등을 차입함에 따라 얻은 이익을 따로 정하고 시행령 제27조 제6항이 기준금액을 1천만원으로 정합니다. 같은 조 제5항 후단은 차입기간이 정해지지 않으면 1년으로 보고 1년을 넘기면 그 다음 날에 새로 개시한 것으로 봅니다.
이익은 차입금에 적정 이자율을 곱한 금액에서 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액입니다. 적정 이자율은 시행령 제27조 제5항이 영 제31조의4 제1항 「본문」만 인용하므로 차입처와 무관하게 시행규칙 제10조의5가 가리키는 법인세법 시행규칙 제43조 제2항의 연 1,000분의 46 하나입니다.
임대료를 드리면 부모님께는 어떤 세금이 생기나요?
적정 대가를 받으시면 부동산업에서 발생하는 소득이 되어 부모님의 종합소득세 대상이 됩니다.
소득세법 제19조 제1항 제12호가 부동산업에서 발생하는 소득을 사업소득으로 정합니다. 주택은 같은 법 제12조 제2호 나목이 1개의 주택을 소유하는 자의 임대소득을 비과세하되 기준시가 12억원 초과 주택은 뺍니다. 토지에는 이 비과세도 제64조의2의 분리과세도 없습니다.
무상으로 두시면 두 법의 요건이 어긋납니다. 소득세법 시행령 제98조 제2항 제2호 단서는 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 그 직계존비속이 실제 거주하는 경우를 부당행위계산 부인에서 빼므로 부모님께 임대료 상당액이 잡히지 않습니다. 증여세의 제외 요건은 「소유자와 함께 거주」여서 같은 상황에서도 자녀에게는 제37조가 적용됩니다. 주택이 아닌 상가·토지에는 그 단서가 없어 부모님께 시가 상당액이 잡히고 부가가치세법 제12조 제2항 단서는 특수관계인에게 무상으로 공급하는 사업용 부동산 임대용역도 용역의 공급으로 봅니다.
법 제4조의2 제3항이 보는 것은 「수증자에게」 소득세가 부과되는 경우여서 부모님이 소득세를 내신다고 자녀의 증여세가 사라지지 않습니다. 제37조는 「무상으로 사용함에 따라」만 규정하고 낮은 대가의 산식은 두지 않았습니다. 조문이 정한 범위는 여기까지입니다.– 대해회계사무소
부모님 부동산을 쓰고 계시다면 이렇게 판정하십시오
대상인지, 기준금액을 넘는지, 주기가 돌아왔는지, 정리할 것이 남았는지 차례로 보십시오.
⚠ 일곱째 행의 기한은 3개월로, 국세기본법 제45조의2 제1항의 통상 경정청구 5년과 다릅니다.
| 순서 | 확인할 질문 | 예라면 | 아니오라면 |
|---|---|---|---|
| 1 | 쓰는 것이 주택과 딸린 토지인가 | 다음 행으로 | 주택이 아니어서 대상 |
| 2 | 그 주택에서 부모님과 함께 사는가 | 제37조 대상 아님 | 다음 행으로 |
| 3 | 5년 환산 이익 1억원 이상인가 | 개시일 달 말일부터 3개월 내 신고 | 이번 회차는 과세 안 됨 |
| 4 | 평가액 13억1,898만7,404원 이상인가 | 이익 1억원 이상 | 이익 1억원 미달 |
| 5 | 무상사용이 5년을 넘겼는가 | 다음 날 새 증여 | 추가 증여 없음 |
| 6 | 담보로도 이용했는가 | 그 부분은 1천만원·1년 | 무상사용은 1억원·5년 |
| 7 | 상속·증여·양도·사망으로 끝났는가 | 3개월 내 경정청구 | 청구 사유 없음 |
본 칼럼은 일반 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권장합니다.
