- 2026.3.28.
- 부동산사업자 세무
비슷한 시기에 팔린 값과 감정받은 값이 먼저 놓입니다. 마지막 계산으로 내려가면 쓰신 경비가 빠집니다
산 가격을 증명할 서류가 없어도 취득가액은 조문이 정한 순서대로 산정됩니다. 다만 그 순서는 고르는 것이 아니고 마지막 순위인 환산취득가액에 닿으면 쓰신 경비가 계산에서 빠집니다.
세 가지를 먼저 적겠습니다. 매매사례가액과 감정가액이 환산취득가액보다 앞 순위입니다. 환산을 쓰면 필요경비가 개산공제로 좁아집니다. 직접 지으신 건물을 감정가액이나 환산취득가액으로 신고하면서 5년 안에 파시면 그 가액의 100분의 5가 붙습니다.
산 가격을 증명할 서류가 없으면 취득가액은 어떻게 정하나요?
취득가액의 원칙은 실지거래가액이고 대체가액은 그것을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 열립니다.
소득세법 제97조 제1항 제1호 단서는 「가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다」고 적습니다. 나목의 매매사례가액·감정가액·환산취득가액은 선택지가 아니라 보충적 가액입니다.
추계 사유도 좁습니다. 법 제114조 제7항의 추계결정·경정 사유를 정한 시행령 제176조의2 제1항은 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비된 경우와 그 내용이 거짓임이 명백한 경우만 듭니다. 계약서 분실은 결론이 아니라 이 요건을 따지는 출발점입니다.
상속받았거나 증여받으신 자산은 이 순서를 타지 않습니다. 시행령 제163조 제9항이 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 「본다」고 정하므로 매매계약서가 없어도 가목의 실지거래가액이 확인되는 경우여서 나목으로 내려가지 않습니다. 다만 상증세법 제34조부터 제42조의3까지의 증여는 같은 항 괄호가 제외합니다.
매매사례가액과 감정가액과 환산가액은 어떤 순서로 쓰나요?
매매사례가액이 첫째, 감정가액이 둘째, 환산취득가액이 셋째입니다.
시행령 제163조 제12항이 나목의 가액을 같은 영 제176조의2 제2항부터 제4항까지로 지정하고 제176조의2 제3항이 매매사례가액·감정가액·환산취득가액·기준시가를 「순차적으로 적용」하도록 정합니다. 앞 순위가 성립하면 뒤로 내려갈 수 없습니다. 다만 같은 항 단서는 매매사례가액·감정가액이 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되면 적용하지 않는다고 정합니다.
환산취득가액은 어떤 계산식으로 산정하나요?
양도당시의 실지거래가액에 「취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가」를 곱합니다.
시행령 제176조의2 제2항 제2호의 산식은 「양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × (취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가)」입니다. 곱해지는 값은 양도 쪽 가액이고 분자가 취득당시, 분모가 양도당시 기준시가입니다.
토지와 건물을 함께 양도했다면 가액을 각각 구분하여 기장하고 구분이 불분명하면 기준시가 등으로 안분합니다(법 제100조 제2항). 기준시가가 따로 고시되는 자산은 환산도 각각 하지만 오피스텔·상업용 건물은 국세청장이 토지와 건물을 일괄하여 고시하므로 한 번에 환산합니다(법 제99조 제1항 제1호 다목).
환산을 쓰면 실제로 쓴 리모델링비와 중개수수료는 빠지나요?
빠지고 개산공제로 바뀝니다. 다만 증빙 갖춘 경비 합계가 더 크면 그쪽을 고르실 수 있습니다.
소득세법 제97조 제2항 제2호 본문은 나목의 가액으로 취득가액을 정한 경우 필요경비를 그 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액으로 정합니다.
같은 호 단서가 하나를 엽니다. 환산취득가액과 개산공제의 합계액이 자본적지출액과 양도비의 합계액보다 적으면 뒤쪽을 필요경비로 하실 수 있습니다. 비교에 올릴 수 있는 것은 증명서류로 확인되는 경비뿐입니다(시행령 제163조 제3항·제5항).
계약서가 없어도 환산으로 갈 수 없는 경우가 있나요?
있습니다. 취득 당시 거래신고 실제거래가격을 세무서장이 확인한 사실이 있으면 그 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보아 환산으로 가지 못합니다.
소득세법 제97조 제7항 본문은 취득 당시 실제거래가격을 대통령령으로 정하는 방법으로 확인한 사실이 있으면 이를 취득 당시의 실지거래가액으로 「본다」고 정합니다. 그 방법은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항의 신고가격을 세무서장이 확인하는 것입니다(시행령 제163조 제11항 제2호·시행규칙 제79조 제4항).
다만 같은 호 단서가 그 가격을 전 소유자의 예정·확정신고 양도가액과 동일한 경우로 한정하고 법 제97조 제7항 단서도 전 소유자의 양도가액이 경정되는 경우와 전 소유자가 비과세이면서 더 높은 가액으로 거래한 것으로 확인된 경우를 뺍니다.
부동산임대업을 하셨다면 소득세법 제97조 제3항이 사업소득 계산상 「산입하였거나 산입할」 감가상각비를 취득가액에서 뺍니다.
조문은 「실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정」이라고 상태만 적을 뿐, 누가 언제 그 확인 불가를 판정하는지는 정하지 않습니다. 신고 전에 계약서와 거래신고 이력을 훑어 두십시오.– 대해회계사무소
환산가액에 5퍼센트 가산세가 붙는 건물은 어떤 경우인가요?
건물을 신축 또는 증축하고 그 취득일 또는 증축일부터 5년 이내에 양도하면서 감정가액이나 환산취득가액을 취득가액으로 한 경우입니다.
증축은 바닥면적 합계가 85제곱미터를 초과하는 경우에 한정되고 가산세 대상 금액도 증축한 부분에 한정됩니다(소득세법 제114조의2 제1항).
붙는 금액은 세액의 5퍼센트가 아니라 그 감정가액 또는 환산취득가액의 100분의 5이고 같은 조 제2항은 산출세액이 없는 경우에도 적용한다고 정합니다.
대상은 「건물」이어서 토지에는 붙지 않고 「신축 또는 증축」이어서 매수하신 건물에는 성립하지 않습니다. 자기가 건설한 건축물의 취득일은 사용승인서 교부일이 원칙입니다(시행령 제162조 제1항 제4호).
서류가 없는 부동산은 이렇게 판정하십시오
앞 단계가 열려 있으면 뒤 단계로 내려갈 수 없다는 것이 판정의 뼈대입니다.
이 글은 거주자를 전제합니다.
| 순서 | 확인할 질문 | 예라면 | 아니오라면 |
|---|---|---|---|
| 1 | 상속받거나 증여받은 부동산인가 | 상증세법 평가액이 취득가액 | 다음 질문으로 |
| 2 | 취득 당시 매매계약서가 있는가 | 실지거래가액 신고 | 추계 순서로 감 |
| 3 | 거래신고가격이 전 소유자 신고가액과 같고 확인됐나 | 그것이 실지거래가액 | 다음 순위로 |
| 4 | 전후 3개월 매매사례·감정가액이 있고 부당하지 않나 | 그 가액이 우선 | 3순위 환산취득가액 |
| 5 | 감가상각비를 산입했거나 산입할 것이 있나 | 취득가액에서 차감 | 취득가액 그대로 |
| 6 | 증빙 경비가 환산과 개산공제 합보다 큰가 | 그 합계만 필요경비 | 환산과 개산공제 |
| 7 | 신축·증축(85㎡ 초과) 환산·감정으로 5년 내 파나 | 그 신축·증축분 가액의 5% 가산 | 가산세 없음 |
| 8 | 토지와 건물의 기준시가가 따로 고시되나 | 각각 환산 | 일괄 고시면 한 번에 환산 |
본 칼럼은 일반 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권장합니다.
