새집을 먼저 샀다면 살던 집은 3년 안에 파셔야 비과세가 남습니다

• 2026.3.16.
• 부동산사업자 세무

기한 하나로 끝나지 않고 종전주택을 산 지 1년이 지났는지, 보유와 거주가 채워졌는지를 함께 봅니다

이사하려고 새집을 먼저 사면 잠시 두 채가 됩니다. 살던 집을 새집 취득일부터 3년 안에 팔면 1세대 1주택 비과세가 유지됩니다. 이 3년에는 조정대상지역 구분이 없습니다. 다만 거주 요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지를 따집니다.

다만 이 3년만 지키면 되는 것은 아닙니다. 조문은 한 문장 안에 요건 셋을 담고 있고, 셋 중 하나만 빠져도 비과세가 통째로 사라집니다.

언제까지 팔아야 비과세가 되나요?

신규주택을 취득한 날부터 3년 이내입니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항의 문언입니다.

기간을 셀 때 첫날은 넣지 않습니다. 국세기본법이 기간 계산을 민법에 맡기고, 민법이 초일을 넣지 않도록 정하기 때문입니다. 만료일은 3년째 되는 해에서 기산일에 해당하는 날의 전날입니다.

취득일과 양도일의 원칙은 대금을 청산한 날입니다. 계약일도 등기일도 원칙이 아닙니다. 대금청산일이 분명하지 않거나 대금을 다 치르기 전에 등기를 넘겼다면 등기접수일로 봅니다. 새집을 직접 지으셨다면 사용승인서 교부일입니다. 상속이나 증여로 얻으셨다면 상속개시일이나 증여받은 날입니다.

3년만 지키면 되나요?

아닙니다. 요건이 셋입니다.

• 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤에 신규주택을 취득했을 것
• 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것
• 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건 자체를 갖출 것

세 번째가 자주 빠집니다. 조문이 「1세대1주택으로 본다」가 아니라 「1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다」고 적기 때문입니다. 두 채를 가진 사실만 없는 것으로 봐 줄 뿐, 보유와 거주 요건은 종전주택이 스스로 채워야 합니다.

조정대상지역이면 기한이 짧아지나요?

지금은 아닙니다. 현행 제155조 제1항에는 「조정대상지역」이라는 말이 한 번도 나오지 않습니다.

지역에 따라 기한이 갈렸던 시기가 있었던 것은 사실입니다. 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에 한해 2년, 뒤에는 1년으로 좁혀졌다가 다시 2년으로 돌아왔고, 지금은 그 구분 자체가 없어졌습니다.

「예전에 1년이었다는데 우리 집은 어떻게 되느냐」는 질문을 자주 받습니다. 원칙은 새집을 언제 샀는지가 아니라 살던 집을 언제 파는지입니다. 개정령의 적용례가 양도하는 분부터라고 적혀 있습니다. 다만 2018년과 2020년 개정에는 신규주택 취득일이나 계약금 지급일을 기준으로 종전 규정을 남긴 경과조치가 붙어 있습니다. 지난 양도를 다시 보실 때는 두 날짜를 함께 확인하십시오.

– 대해회계사무소

널리 알려진 「3년에서 2년, 1년으로 줄었다」는 이야기는 조정대상지역끼리 옮길 때의 좁은 경로를 말합니다. 지금 그 구분은 없어졌고, 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 3년으로 통일되었습니다.

거주 2년은 언제 붙나요?

종전주택을 취득할 당시 그 집이 조정대상지역에 있었으면 붙습니다. 보유 2년에 더해 보유기간 중 거주기간 2년이 요구됩니다.

기준 시점이 취득 당시라는 점이 중요합니다. 그 뒤에 조정대상지역에서 해제되어도 거주 요건은 그대로 남습니다. 반대로 취득할 때 조정대상지역이 아니었다면 나중에 지정되어도 붙지 않습니다.

보유기간은 취득일부터 양도일까지로 세고, 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 셉니다.

기한을 넘기면 어떻게 되나요?

비과세가 전부 사라집니다. 일부만 남거나 안분되지 않습니다.

요건이 하나라도 빠지면 1세대 1주택으로 보아 준다는 의제가 생기지 않습니다. 이 특례 하나만 놓고 보면 안분 없이 전부 사라집니다. 다만 상속·동거봉양·혼인처럼 두 채여도 비과세되는 다른 특례가 같은 조문 안에 여러 개 있으니 해당 여부는 따로 보셔야 합니다.

잃는 것이 비과세만은 아닙니다. 1세대 1주택에 적용되는 장기보유 특별공제도 함께 떨어집니다. 그 표의 대상이 「제155조에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택」을 포함하도록 정해져 있기 때문입니다. 다만 그 표는 지역과 무관하게 보유기간 중 거주 2년을 따로 요구합니다. 비조정대상지역 주택이라 거주 없이 비과세를 받으시더라도 12억원 초과분에는 일반 표가 적용됩니다.

한편 3년을 넘겨도 특례가 유지되는 사유가 조문에 다섯 가지 있습니다. 자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우, 법원에 경매를 신청한 경우, 공매가 진행 중인 경우, 재개발·재건축으로 현금청산금 지급을 구하는 소송이 진행 중인 경우, 사업시행자가 낸 수용재결이나 매도청구소송이 진행 중인 경우입니다. 뒤의 둘은 절차가 끝났는데 아직 돈을 받지 못한 경우까지 포함합니다. 판정은 3년이 되는 날 현재를 기준으로 하고 증빙서류를 내야 합니다. 「집이 안 팔린다」는 사정 일반은 여기에 없습니다.

일시적 2주택, 이렇게 판정하십시오

1년, 3년, 보유·거주 순으로 보시면 됩니다.

⚠ 기한 판정의 기준은 새집을 산 날이 아니라 살던 집을 파는 날입니다.

⚠ 셋째·넷째 행에는 조문 단서가 있습니다. 수용·해외이주·건설임대주택 5년 거주·부득이한 사유에 해당하면 보유와 거주 제한을 모두 받지 않고, 조정대상지역 공고 전에 계약하고 계약금을 낸 무주택 세대였다면 거주 제한만 받지 않습니다. 12억원을 넘는 집은 거주 2년이 없으면 초과분의 장기보유 특별공제가 일반 표로 내려갑니다.

본 칼럼은 일반 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권장합니다.

자주 묻는 질문

새집을 먼저 팔면 그 양도에도 특례가 적용되나요?

적용되지 않습니다. 조문이 「종전의 주택을 양도하는 경우」에만 1세대 1주택으로 보므로, 나중에 산 집을 먼저 파는 양도는 대상이 아닙니다. 다만 그렇게 해서 종전주택 한 채만 남으면 그 집은 나중에 팔 때 보유·거주 요건을 갖추는 한 비과세를 받을 수 있고, 보유기간은 당초 취득일부터 셉니다.

2주택인 세대가 한 채를 더 샀다가 하나를 팔아 2주택이 되면 어떤가요?

이 특례의 대상이 아닙니다. 조문이 「국내에 1주택을 소유한 1세대」가 일시적으로 2주택이 된 경우를 전제하기 때문입니다. 법원은 이런 규정을 확장하거나 유추해 해석할 수 없다고 봅니다. 상속으로 두 채가 된 경우는 조문 자체가 달라 별도의 상속주택 특례로 갑니다.

이 특례를 여러 번 받을 수 있나요?

조문에 횟수를 제한하는 문언은 없습니다. 이사할 때마다 세 요건을 각각 갖추면 됩니다. 다만 매번 종전주택의 보유·거주 요건이 새로 판정되므로, 짧게 보유하고 옮기시는 경우에는 2년 보유가 걸리는지 먼저 확인하셔야 합니다.

취득세의 일시적 2주택도 기한이 같은가요?

기한은 같은 3년이지만 근거 조문과 요건이 다릅니다. 지방세법 시행령은 이사·학업·취업·직장이전 같은 사유를 요구하고, 종전 주택등에 조합원입주권과 주택분양권, 오피스텔까지 포함시킵니다. 종전주택을 산 지 1년이 지나야 한다는 요건도, 보유·거주 요건도 없습니다.

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