- 2026.3.10.
- 부동산사업자 세무
필요경비는 넓어지지만 1세대 1주택 비과세는 그 자리에서 사라집니다
부동산을 사고파는 일이 반복되면 그 소득은 양도소득이 아니라 사업소득이 됩니다. 이 구분은 고르는 것이 아니라 판정되는 것입니다.
사업소득이 되면 유리해지는 것과 잃는 것이 함께 생깁니다. 그리고 그 손익의 크기는 무엇을 사고파셨느냐에서 갈립니다.
몇 번 팔면 사업이 되나요?
소득세법에 횟수 기준은 없습니다. 몇 번 팔면 사업이라고 못박은 조문이 없습니다.
부동산매매업을 정의하던 옛 시행령 제34조는 2010년에 삭제되었습니다. 같은 날 그 정의가 시행령 제122조 제1항으로 옮겨 갔는데, 그쪽은 뒤에 볼 세액계산 특례에서 「누가 부동산매매업자인가」를 가리는 자리입니다. 소득이 사업소득인지 양도소득인지를 가르는 자리에는 여전히 정의가 없습니다.
널리 인용되는 「한 과세기간에 한 번 이상 취득하고 두 번 이상 판매」는 부가가치세법 시행규칙 제2조 제2항 제2호입니다. 부가가치세에서 부동산 거래를 재화의 공급으로 볼지를 가르는 조문이지, 소득세의 소득구분을 정하는 조문이 아닙니다. 여기서 말하는 한 과세기간은 부가가치세의 과세기간이라 원칙적으로 6개월입니다. 국세청 기본통칙에도 비슷한 문구가 있지만 통칙은 법규가 아니라고 대법원이 판시한 바 있습니다.
그래서 실제 판정은 규모와 횟수, 취득과 양도의 목적과 경위, 이용 실태를 함께 보는 사실판단으로 갑니다.
판정이 갈리면 무엇이 달라지는지 보겠습니다.
사업소득이 되면 무엇이 달라지나요?
얻는 것은 필요경비와 결손금이고, 잃는 것은 1세대 1주택 비과세입니다.
사업소득이면 인건비와 이자비용, 사무실 임차료처럼 양도소득의 필요경비에는 들어가지 않는 지출이 경비가 됩니다. 손실이 나면 결손금이 되어 그해 다른 종합소득에서 빼고 남으면 15년 동안 이월합니다. 다만 장부를 갖추어 계산한 결손금이어야 합니다. 추계로 신고하시면 이월공제가 막힙니다.
반대로 1세대 1주택 비과세는 받지 못합니다. 비과세를 정한 조문이 「양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다」로 대상을 못박습니다. 사업소득이 되면 그 조문이 작동할 자리가 없습니다.
장기보유특별공제는 조금 다릅니다. 종합소득금액을 계산할 때는 빠집니다. 그런데 아래에서 볼 예정신고와 비교과세의 매매차익을 계산할 때는 시행령이 이를 빼도록 명문으로 정합니다. 다만 공제 자체가 보유 3년 이상인 자산에만 붙습니다. 비교과세 대상 넷 중에서는 미등기와 중과 대상 주택, 분양권이 처음부터 빠져 비사업용 토지에서만 살아납니다. 예정신고 쪽은 토지와 건물 전부가 대상이라 3년 넘게 두셨던 상가에서도 공제됩니다.
상담에서 자주 듣는 말이 「사업자로 돌리면 세금이 줄어든다더라」입니다. 필요경비가 넓어지는 것은 맞습니다. 다만 그 이득이 그대로 남는지는 무엇을 파셨느냐에 달려 있습니다. 두 가지를 나누어 보지 않으면 계산이 크게 어긋납니다.– 대해회계사무소
그 「무엇을 팔았느냐」가 이 글의 갈림길입니다.
그러면 세금이 줄어드나요?
두 관문을 지나야 정해집니다. 소득세법은 부동산매매업자의 종합소득 산출세액을 두 가지로 계산해 큰 쪽을 내게 합니다. 하나는 보통의 종합소득 산출세액입니다. 다른 하나는 매매차익에 양도소득세율을 매긴 세액에 나머지 소득의 세액을 더한 것입니다. 이것을 비교과세라고 부릅니다.
첫째 관문은 사람입니다. 시행령이 여기서 말하는 부동산매매업을 부동산 개발 및 공급업과 비주거용 건물을 직접 지어 파는 사업으로 한정합니다. 주거용 건물을 지어 분양하는 사업은 빼 둡니다. 다만 빠지는 것은 지어서 파는 경우뿐입니다. 사 두었다가 되파는 주택은 그대로 들어옵니다. 조문이 그 제외에 「구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다」는 괄호를 달았기 때문입니다. 집을 지어 파시는 분은 사업소득이어도 비교과세도, 뒤에 볼 예정신고도 걸리지 않고 종합소득 세율로 끝납니다.
둘째 관문은 자산입니다. 조문이 대상을 넷으로 한정해 열거합니다. 분양권, 비사업용 토지, 미등기양도자산, 그리고 조정대상지역에서 중과 대상이 되는 주택입니다.
예정신고 대상은 토지와 건물뿐이라 분양권은 여기서도 빠집니다. 그리고 비교과세 목록에 없는 것은 사정권 밖입니다. 상가와 사무실, 조정대상지역 밖의 주택, 사업용으로 쓰던 일반 토지의 매매차익은 비교과세를 받지 않고 종합소득 세율로 끝납니다. 국세청도 비교과세가 적용되지 않는 매매차익의 확정신고 세율은 기본세율이라고 회신한 바 있습니다.
계산은 자산 하나씩 따로 하지 않고 같은 세율이 걸리는 자산끼리 묶어 한 번에 합니다. 조문이 세율을 적용한 세액의 합계액이라 적었고 신고서식도 세율별로 칸을 나누어 두었습니다. 그래서 세율이 다른 자산에서 난 손실은 서로 넘겨 뺄 수 없습니다.
주택을 다루신다면 한 가지를 더 보셔야 합니다.
재고로 들고 있는 집도 주택 수에 들어가나요?
국면마다 다릅니다. 조문이 그렇게 갈라 놓았습니다.
1세대 1주택 비과세를 판정할 때는 판매용 재고주택을 주거용 주택으로 보지 않는다는 국세청 해석이 있습니다. 다만 매매사업용인지는 사실판단이라는 단서가 붙어 있습니다.
반대로 중과 대상인지 판정할 때는 시행령이 재고자산인 주택을 주택 수에 포함한다고 명문으로 정합니다. 비과세 쪽은 시행령에 근거 조문이 없어 해석에 기댑니다. 중과 쪽은 그 조문이 스스로 중과 판정용이라고 적어 두어 비과세 판정에는 미치지 않습니다.
판정이 나중에 뒤집히는 경우도 봐야 합니다.
판정이 뒤집히면 이미 낸 세금은 어떻게 되나요?
여기서 다루는 것은 양도소득으로 신고했다가 사업소득으로 넘어가는 쪽입니다. 두 번 걷힌다는 이유만으로 나중 과세가 무효가 되지는 않습니다. 대법원은 어느 쪽 처분이 실체에 맞는지를 따져야 한다고 보았습니다. 소득구분에서 지면 무너지는 쪽은 양도소득세입니다.
이미 낸 양도소득세가 사라지지는 않습니다. 돌려받거나 낼 세금에서 빼는 방식으로 정리됩니다. 다만 그 정리가 자동으로 되지 않으면 직접 경정청구를 하셔야 합니다.
문제는 기한입니다. 양도소득세 경정청구 기한은 신고기한부터 5년입니다. 종합소득세를 매길 수 있는 기간도 5년입니다. 두 신고기한이 같은 날이라 두 기간이 같은 날 끝납니다. 과세관청이 그 끝 무렵에 종합소득세를 고지하면 돌려받을 길이 이미 좁아져 있습니다.
가산세도 가볍지 않습니다. 소득 분류만 잘못한 경우에는 과소신고가산세를 물리지 않는다는 국세청 해석이 있습니다. 그러나 그것은 종합소득세 확정신고를 이미 한 사람의 이야기입니다. 예정신고를 건너뛰셨다면 무신고가산세 20퍼센트가 붙습니다. 국세기본법이 그 신고 개념에 예정신고를 명문으로 넣어 두었습니다. 다만 빠뜨린 예정신고를 종합소득세 확정신고기한까지 기한후신고로 마치셨다면 절반이 감면됩니다. 종합소득세 본신고 쪽은 앞서 본 제척기간 5년이 양도소득세 신고를 신고로 평가한 결과여서 다투어 볼 여지가 남습니다.
부동산매매업, 이렇게 판정하십시오
반복성, 업종, 신고 대상, 자산 종류, 재고 보유 순서로 확인하시면 됩니다.
| 순서 | 확인할 질문 | 예라면 | 아니오라면 |
|---|---|---|---|
| 1 | 사고파는 일이 계속 반복되는가 | 사업소득으로 볼 여지 | 양도소득이 원칙 |
| 2 | 개발·공급업·비주거용 신축판매·되팔기인가 | 3행으로 | 여기서 끝. 신고도 없음 |
| 3 | 판 것이 토지나 건물인가 | 말일부터 2개월 내 예정신고 | 분양권은 예정신고 없음 |
| 4 | 분양권·비사업용 토지·미등기·중과 주택인가 | 양도세율로 다시 계산 | 비교과세 없이 종합소득 세율 |
| 5 | 팔려고 사 둔 주택을 들고 있는가 | 그 자체가 주택 수에 산입 | 중과 판정에서 자유로움 |
본 칼럼은 일반 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권장합니다.
