- 2026.3.4.
- 부동산사업자 세무
재산세가 주택분인 오피스텔은 취득세의 주택 수에 들어갑니다. 임차인이 살면 양도세 비과세가 부정되기도 합니다
오피스텔 한 채가 취득세에서는 주택이 아니면서 양도소득세에서는 주택일 수 있습니다. 세목마다 주택 여부를 판정하는 기준과 시점이 다르기 때문입니다. 오피스텔은 주택법상 주택이 아니라 준주택이고 건축법상으로는 업무시설입니다(주택법 제2조, 같은 법 시행령 제4조).
주거용으로 쓰면 전부 주택이고 업무용으로 쓰면 전부 아니라는 이분법은 성립하지 않습니다. 취득세 세율은 공부상 기재를 보고 재산세와 종합부동산세는 사실상의 현황을 보며 양도소득세와 임대소득세는 실제 사용을 봅니다. 부가가치세는 임대는 실제 사용을 보지만 분양은 공부상 용도를 봅니다.
오피스텔을 살 때 취득세는 주택 세율을 적용받나요?
받지 못합니다. 유상취득 시 취득세의 주택은 건축물대장이나 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물만을 말합니다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 오피스텔은 건축물대장상 업무시설이므로 주거용으로 쓸 계획이어도 주택 유상거래 세율이 아니라 같은 항 제7호 나목의 일반 세율을 적용받습니다. 같은 정의를 인용하는 다주택자와 법인의 주택 취득 중과(같은 법 제13조의2)도 마찬가지여서 오피스텔 취득 자체는 몇 채째든 취득세 중과 대상이 아닙니다. 상속이나 증여 같은 무상취득과 원시취득은 취득원인별 세율이 따로 있으므로 이 판정은 유상취득에 한정됩니다.
오피스텔이 있으면 다른 주택을 살 때 주택 수에 들어가나요?
재산세를 주택분으로 내는 오피스텔이라면 들어갑니다(지방세법 제13조의3 제4호). 주택으로 과세하는 오피스텔을 가진 사람이 그 뒤에 아파트 등 주택을 취득하면 중과 판정의 주택 수가 늘어납니다. 이 가산은 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔부터 적용됩니다. 판정 시점은 새로 취득하는 주택의 취득일 현재입니다(같은 법 시행령 제28조의4). 반대로 재산세가 건축물분으로 나오는 오피스텔은 주택 수에 들어가지 않고 주택 수 산정일 현재 시가표준액 1억원 이하인 오피스텔도 제외됩니다.
재산세와 종합부동산세는 어느 쪽으로 부과되나요?
재산세는 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다르면 사실상의 현황에 따라 부과됩니다(지방세법 제106조 제3항). 주거용으로 사용되는 오피스텔은 주택분 재산세로 과세될 수 있고 그 외에는 공부대로 건축물분과 토지분으로 과세됩니다. 주택분 전환은 자동으로 이루어지지 않으므로 실무에서는 소유자가 관할 시·군·구에 주거용 사용 현황을 신고해 반영시킵니다. 다만 사실상 현황대로 부과하면 세부담이 낮아지는 무허가 이용 등과 일시적 이용은 공부상 현황대로 부과합니다(같은 조 제3항 단서).
종합부동산세는 재산세의 과세 유형을 그대로 따라갑니다. 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자가 주택분 종합부동산세의 납세의무자이기 때문입니다(종합부동산세법 제7조 제1항). 건축물분으로 과세되는 오피스텔은 주택분 종합부동산세의 대상이 아닙니다. 두 세목의 과세기준일은 매년 6월 1일로 같습니다(지방세법 제114조, 종합부동산세법 제3조). 취득세의 취득일이나 양도소득세의 양도일과는 판정 시점 자체가 다릅니다.
주거용 오피스텔이 다른 주택의 양도세 비과세를 깨뜨릴 수 있나요?
깨뜨릴 수 있습니다. 양도소득세의 주택은 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물이기 때문입니다(소득세법 제88조 제7호). 세대별 공간마다 별도의 출입문과 화장실과 취사시설을 갖춘 구조가 전제인데(같은 법 시행령 제152조의4) 오피스텔은 통상 이 구조를 갖추고 있습니다. 1세대 1주택 비과세의 요건은 양도일 현재를 기준으로 판정하므로(소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조) 임차인이 상시 주거용으로 쓰는 오피스텔이 있으면 아파트를 양도할 때 2주택이 되어 비과세가 부정될 수 있습니다.
반대로 임차인이 실제로 사무실 등 업무용으로 쓰고 있으면 그 오피스텔은 주택이 아닙니다. 공부상 용도가 주택이 아닌 이상 사실상 주거용 사용의 입증책임은 과세관청에 있다고 본 하급심 판결례도 있습니다(서울고등법원 2022. 12. 13. 선고 2022누49221 판결).
다른 주택을 양도하기 전에 보유하신 오피스텔 임차인의 실제 사용부터 확인하시기 바랍니다. 판정을 가르는 것은 임대차계약서의 용도 문구가 아니라 양도일 현재의 사실상 사용이기 때문입니다.– 대해회계사무소
오피스텔 임대와 분양의 부가가치세 판정은 왜 다른가요?
같은 부가가치세 안에서도 임대는 실제 사용을 보고 분양은 공급 당시의 공부상 용도를 봅니다. 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 오피스텔의 임대는 주택 임대로서 면세이고 사업장 등 업무용 임대는 과세입니다(부가가치세법 제26조 제1항 제12호, 같은 법 시행령 제41조). 사업을 위한 주거용은 상시 주거용에서 제외됩니다.
분양은 반대입니다. 대법원은 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔은 규모와 관계없이 면세 대상인 국민주택에 해당하지 않는다고 판시하였습니다(대법원 2020두43289·2020두44749 판결). 한편 업무용 임대로 분양 부가가치세를 공제받은 오피스텔을 상시 주거용 임대로 돌리면 면세사업을 위한 사용으로서 재화의 공급으로 간주됩니다(부가가치세법 제10조 제1항). 처음부터 주거용 임대 목적이라면 매입세액 공제 자체가 되지 않습니다.
주거용 오피스텔의 임대수입은 주택임대소득인가요?
주택임대소득입니다. 소득세도 상시 주거용으로 사용하는 건물을 주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제8조의2). 임차인이 주거용으로 쓰는 오피스텔의 임대수입은 주택임대소득이고 그 오피스텔은 임대소득 과세 판정의 주택 수에도 들어갑니다. 반대로 업무용으로 임대하면 일반 부동산임대소득이어서 주택임대소득의 비과세와 특례 체계가 적용되지 않습니다.
세목별 오피스텔 주택 판정은 어떤 순서로 확인하나요?
취득 단계는 공부를 보고 보유와 처분 단계는 재산세 과세 유형과 실제 사용을 봅니다. 같은 오피스텔이 취득세에서는 주택이 아니고 재산세와 종합부동산세에서는 신고된 현황에 따라 갈리며 양도소득세와 부가가치세와 임대소득세에서는 실사용에 따라 주택인 상태가 동시에 성립합니다.
| 순서 | 확인할 질문 | 예라면 | 아니오라면 |
|---|---|---|---|
| 1 | 오피스텔을 유상취득하는 단계인가 | 공부 기준이라 주택 세율·중과 대상 아님 | 보유·처분 단계의 기준으로 판정 |
| 2 | 재산세가 주택분으로 부과되나 | 종부세 합산·주택 취득 시 수 가산(1억 이하 제외) | 건축물분 과세, 주택 수 미가산 |
| 3 | 임차인이 상시 주거용으로 쓰나 | 양도세·부가세·임대소득세에서 주택 | 업무용 임대는 주택 아님·부가세 과세 |
| 4 | 업무용 오피스텔을 주거용 임대로 돌리나 | 공제받은 부가가치세의 간주공급 검토 | 기존 과세 유형이 유지됨 |
본 칼럼은 일반 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권장합니다.
