- 2026.3.2.
- 대부업 세무
경매 낙찰과 달리 대물변제는 부가가치세 검토가 필요합니다. 남은 채권은 대손 요건을 갖춰야 손금이 됩니다
대여금을 회수하지 못하여 담보 부동산을 대신 받는 상황이라면 세금은 두 갈래로 갈립니다. 대물변제로 받는지 경매에서 낙찰받는지에 따라 부가가치세 취급이 갈리고 목적물이 주택인지에 따라 취득세율이 갈립니다.
부동산을 받았으므로 채권 문제가 끝났다고 보기 쉽습니다. 충당하고 남은 채권은 자동으로 손금이 되지 않고 장부에 올릴 취득가액도 채권액과 일치한다는 보장이 없습니다.
담보로 잡아 두기만 한 단계에서도 세금이 나오나요?
담보를 설정하는 단계에서는 세금이 발생하지 않습니다. 부가가치세법 제10조 제9항 제1호는 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 재화의 공급으로 보지 않습니다. 그 범위는 질권·저당권 또는 양도담보의 목적으로 동산·부동산·부동산상의 권리를 제공하는 것입니다(같은 법 시행령 제22조). 채무자의 양도 문제도 담보로 넘긴 순간이 아니라 소유권이 이전되는 순간 발생합니다. 따라서 세무 판단의 출발점은 소유권이 어떤 방식으로 이전되는지입니다.
대물변제와 경매 낙찰의 취득세가 다른가요?
두 방식 모두 유상승계취득이라 취득세율은 같습니다. 판례와 과세관청 해석상 경매 낙찰도 원시취득이 아니라 승계취득으로 봅니다. 농지 외 부동산이면 세율은 1천분의 40입니다(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목). 목적물이 주택이면 취득당시가액에 따른 1천분의 10에서 1천분의 30까지의 세율(같은 항 제8호)이 표준이 되고 취득자가 법인이면 다음 항목의 중과를 먼저 살펴야 합니다.
과세표준은 사실상취득가격입니다(지방세법 제10조의3 제1항). 실무상 대물변제는 변제로 소멸시키는 채권액이 경매는 매각대금이 대가에 해당합니다. 취득일부터 60일 이내에 신고·납부하여야 하고 그 전에 등기하려면 등기신청서 접수일까지 신고·납부하여야 합니다(같은 법 제20조 제1항·제4항). 유상승계취득의 취득시기는 사실상의 잔금지급일이고(같은 법 시행령 제20조 제2항) 경매에서는 매각대금을 완납한 날을 기준으로 봅니다. 대물변제의 대응 시점은 명시 해석이 확인되지 않으므로 소유권 이전 시점을 기준으로 개별 확인이 필요합니다.
대물변제 합의서에 어느 채권을 얼마나 소멸시키는지 적지 않고 소유권만 이전하는 사례를 봅니다. 충당액이 특정되지 않으면 취득세의 대가도 잔여 채권의 규모도 함께 불분명해집니다. 충당 순서와 금액을 계약서에 특정하여 두시기 바랍니다.– 대해회계사무소
담보 주택을 받은 대부법인도 취득세 중과 예외에 해당하나요?
저당권 실행이나 채권변제로 취득하는 주택의 중과 예외 열거에 대부업자는 없습니다. 법인이 주택을 유상취득하면 표준세율에 중과기준세율(1천분의 20)의 100분의 400을 합산한 세율이 적용됩니다(지방세법 제13조의2 제1항 제1호).
이 중과의 예외 가운데 저당권 실행 또는 채권변제로 취득하는 주택 항목은 은행·상호저축은행·새마을금고·신용협동조합 등 지방세법 시행령 제28조의2 제10호가 열거한 금융기관에 한정됩니다. 그 경우에도 취득일부터 3년 내에 처분하지 않으면 예외가 배제됩니다. 대부업자는 이 열거에 없으므로 대부법인이 담보 주택을 대물변제나 낙찰로 받으면 중과세율이 그대로 적용됩니다. 주택이 아닌 상가·토지·공장 등은 중과 없이 1천분의 40입니다.
장부에 올릴 취득가액은 채권액인가요 부동산 가액인가요?
경매 낙찰은 낙찰대금 기준이고 대물변제는 시가 기준이라는 것이 국세청 해석입니다. 법인세법 시행령 제72조 제2항은 매입한 자산의 취득가액을 매입가액에 취득세 등 부대비용을 더한 금액으로(제1호) 그 밖의 방법으로 취득한 자산의 취득가액을 취득 당시의 시가로(제8호) 정합니다. 국세청은 채권자가 경락받은 자산의 취득가액을 경락가액에 취득세·등록세 등 부대비용을 더한 금액으로 보았습니다. 대물변제로 취득한 자산은 취득 당시의 시가로 하되 시가가 채권액을 초과하면 채권액을 한도로 한다고 해석하였습니다. 채권액이 시가를 초과하는 부분은 취득가액에 가산하지 못합니다.
채권액이 부동산 가액보다 크면 차액은 바로 손금이 되나요?
충당하고 남은 채권은 자동으로 손금이 되지 않습니다. 잔여 채권은 그대로 살아 있는 채권입니다. 채무자의 파산·강제집행·사업 폐지·사망 등으로 회수할 수 없다는 사실이 확정되어야 대손금 요건의 국면으로 넘어갑니다(법인세법 시행령 제19조의2 제1항 제8호 등). 반대로 정당한 사유 없이 잔여 채권을 약정으로 포기하면 대손금이 아니라 기부금이나 기업업무추진비로 보아 손금이 부인될 위험이 있습니다.
부동산 가액이 채권액보다 큰 반대 방향의 경우도 있습니다. 차액을 정산하지 않고 받으면 채권자와 채무자 양쪽에 별도의 과세 쟁점이 생기므로 정산 여부를 계약 단계에서 확정하는 편이 안전합니다. 채무자 쪽에서는 대물변제와 경매 모두 자산의 유상 이전으로 양도가 성립합니다(소득세법 제88조 제1호).
부가가치세는 어느 방식에서 발생하나요?
경매 낙찰에는 부가가치세가 없고 대물변제에는 있을 수 있습니다. 민사집행법에 따른 경매로 재화를 인도하거나 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 않습니다(부가가치세법 시행령 제18조 제3항 제2호). 강제경매와 담보권 실행을 위한 경매가 모두 포함되므로 채무자의 세금계산서 발급도 낙찰자의 매입세액도 없습니다. 반면 대물변제는 재화의 공급입니다(같은 조 제1항 제4호). 채무자가 과세사업자이고 목적물에 상가·업무용 건물이나 국민주택규모를 초과하는 주택이 포함되면 건물분에 부가가치세가 과세되어 세금계산서를 주고받아야 합니다. 토지분은 면세이고(부가가치세법 제26조 제1항 제14호) 국민주택규모 이하 주택의 공급도 면세입니다(조세특례제한법 제106조 제1항 제4호). 채무자가 비사업자나 면세사업자라면 부가가치세 문제가 생기지 않습니다.
금전대부업의 금융 용역은 면세입니다(부가가치세법 제26조 제1항 제11호·같은 법 시행령 제40조 제1항 제18호). 대물변제로 받은 건물분 매입세액이 면세사업에 관련되면 공제받지 못합니다. 취득한 부동산을 계속하여 반복 매각하면 부동산매매업으로 판정될 가능성이 있고 그 경계는 보유 목적과 거래의 계속반복성으로 가려집니다.
담보 부동산으로 회수할 때 판정 순서 정리
| 순서 | 확인할 질문 | 예라면 | 아니오라면 |
|---|---|---|---|
| 1 | 소유권이 이전되었는가 | 취득세 신고 기한 확인 | 담보 설정만으로는 과세 없음 |
| 2 | 목적물이 주택인가 | 법인은 12% 중과 여부 검토 | 농지 외 4% 취득세 |
| 3 | 대물변제 방식인가 | 건물분 부가세 해당 확인 | 경매 낙찰은 공급 아님 |
| 4 | 채권액이 부동산 가액보다 큰가 | 잔여채권 대손 요건 검토 | 차액 정산 쟁점 확인 |
본 칼럼은 일반 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권장합니다.
