- 2026.2.20.
- 부동산사업자 세무
등기 접수일까지 취득세 납부를 마쳐야 합니다. 사업자에게서 상가를 사면 건물값에 부가가치세가 붙습니다
부동산 취득 단계의 세금은 취득세율 하나로 정해지지 않습니다. 취득 원인과 물건 종류, 취득 후의 1세대 주택 수, 건물분 부가가치세가 함께 작용합니다.
부동산 취득세율은 무엇에 따라 달라지나요?
취득세 표준세율은 취득 원인과 물건 종류에 따라 정해집니다. 지방세법 제11조 제1항이 원인별로 규정합니다.
| 취득 원인 | 표준세율 |
|---|---|
| 상속 | 농지 2.3% / 농지 외 2.8% |
| 상속 외의 무상취득(증여) | 3.5%(대통령령으로 정하는 비영리사업자 2.8%) |
| 원시취득(신축 등) | 2.8% |
| 공유물·합유물·총유물의 분할 | 2.3% |
| 그 밖의 원인(매매 등 유상승계) | 농지 3% / 농지 외 4% |
다만 제15조 제1항의 세율 특례에 따라, 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 상속과 공유물·합유물의 분할(등기부등본상 본인 지분 초과분은 제외)은 위 세율에서 중과기준세율 2%를 뺀 0.8%와 0.3%로 산출합니다. 총유물의 분할은 특례 대상이 아닙니다.
주택을 유상으로 취득하면 세율이 어떻게 정해지나요?
주택을 유상거래로 취득하면 취득당시가액에 따라 1%에서 3%까지의 세율이 적용됩니다(제11조 제1항 제8호). 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%이고 6억원 초과 9억원 이하는 (취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1/100으로 산출합니다. 7억원이면 1.67%, 8억원이면 2.33%입니다.
여기에 중과가 더해져 조정대상지역 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외합니다) 또는 비조정대상지역 3주택은 4%에 중과기준세율의 100분의 200을 더한 8%입니다. 조정대상지역 3주택 이상·비조정대상지역 4주택 이상과 법인은 100분의 400을 더한 12%입니다(제13조의2 제1항). 중과기준세율은 1천분의 20입니다.
일시적 2주택은 종전 주택 등을 소유한 1세대가 이사·취업 등으로 신규 주택을 취득한 후 3년 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우입니다(시행령 제28조의5).
정비구역·사업시행구역 밖에 있고 시가표준액이 수도권 1억원 이하, 수도권 외 2억원 이하인 주택도 유상거래 중과 대상이 아닙니다(시행령 제28조의2 제1호). 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택을 무상취득하면 12%입니다. 다만 1세대 1주택자의 주택을 배우자·직계존비속이 무상취득하는 경우는 제외됩니다(제13조의2 제2항).
취득세와 함께 부과되는 세목에는 무엇이 있나요?
취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 부과됩니다. 지방교육세는 제11조 제1항 제1호부터 제7호까지의 세율에서 1천분의 20을 뺀 세율(주택은 제8호 세율의 100분의 50)로 산출한 금액의 100분의 20입니다(제151조 제1항 제1호). 일반 부동산 0.4%, 주택 0.1~0.3%, 원시취득·농지 외 상속 0.16%, 증여 0.3%이며 제13조의2 중과는 0.4%입니다.
농어촌특별세는 표준세율을 100분의 2로 적용해 산출한 취득세액의 100분의 10으로, 일반 취득 0.2%, 8% 중과 0.6%, 12% 중과 1.0%입니다. 다만 주거전용면적 85제곱미터(수도권 외의 도시지역이 아닌 읍·면은 100제곱미터) 이하 주거용 건물은 서민주택으로 비과세됩니다(농어촌특별세법 제4조 제11호, 시행령 제4조 제5항). 부수토지는 주택바닥면적에 용도지역별 적용배율(도시지역 3~7배, 그 외 7배)을 곱한 면적 이내입니다.
| 주택 취득 유형 | 전용면적 85㎡ 초과 | 85㎡ 이하 |
|---|---|---|
| 취득당시가액 6억원 이하 | 1.3% | 1.1% |
| 취득당시가액 9억원 초과 | 3.5% | 3.3% |
| 8% 중과 | 9.0% | 8.4% |
| 12% 중과 | 13.4% | 12.4% |
주택 외의 일반 부동산은 4.6%이며 표는 배율 이내의 부수토지를 전제합니다.
본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 사람이 거주할 목적으로 취득당시가액 12억원 이하 주택을 유상거래로 취득하면, 2028년 12월 31일까지 산출세액에서 200만원(요건에 따라 300만원)을 공제하고 중과세율도 적용하지 않습니다(지방세특례제한법 제36조의3).
취득세 신고·납부는 언제까지 마쳐야 하나요?
취득세는 취득일부터 60일 이내에 신고·납부하는 것이 원칙이지만 등기를 하시려면 등기·등록 신청서를 등기·등록관서에 접수하는 날까지 납부를 마치셔야 합니다(제20조 제1항·제4항). 신고기한이 남아도 등기 접수일이 실제 마감입니다.
취득일은 원칙적으로 시행령 제20조가 정합니다. 유상승계취득은 사실상의 잔금지급일이고 확인할 수 없으면 계약상 잔금지급일, 그마저 명시되지 않았으면 계약일부터 60일이 경과한 날입니다. 무상취득은 계약일, 상속·유증은 개시일이고 취득일 전 등기 시에는 그 등기일입니다. 다만 토지거래계약 허가구역의 토지를 허가 전에 대금 완납한 경우에는 허가일이나 허가구역의 지정 해제일·축소일부터 기산합니다(제20조 제1항).
신고기한은 상속 외의 무상취득과 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월)입니다. 부담부증여는 인수한 채무액에 상당하는 부분을 유상취득으로 보므로 한 건에 두 세율이 적용됩니다(제7조 제12항).
등기를 먼저 접수하고 취득세는 60일 안에 내겠다고 판단하신 사례가 확인됩니다. 잔금지급일에 신고·납부를 함께 처리하시기 바랍니다.– 대해회계사무소
기한을 넘기면 무신고가산세 20%(부정한 행위 40%)와 납부지연가산세가 부과됩니다.
부동산을 살 때 부가가치세는 어느 부분에 붙나요?
토지의 공급은 면세되고 건물의 공급은 과세됩니다(부가가치세법 제26조 제1항 제14호). 매도인이 사업자가 아닌 개인 간의 거래는 과세거래가 아닙니다. 국민주택과 그 건설용역 공급도 면제되므로(조세특례제한법 제106조 제1항 제4호), 건물분 과세는 상가·오피스텔 등과 국민주택규모 초과 주택에서 발생합니다.
토지와 건물이 함께 거래되면 안분이 문제가 됩니다. 원칙은 계약서의 건물 실지거래가액입니다. 가액 구분이 불분명하거나 구분한 가액이 안분계산액과 100분의 30 이상 차이가 있으면 안분계산액을 적용합니다(제29조 제9항). 안분은 기준시가가 모두 있으면 공급계약일 현재의 기준시가에 비례하되, 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 그 과세기간 종료일까지 평가된 감정평가가액이 있으면 그 가액에 비례합니다(시행령 제64조 제1항).
다만 다른 법령에 따라 가액을 구분한 경우와, 토지와 건물을 함께 공급받은 후 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 30% 이상 차이가 있어도 실지거래가액을 공급가액으로 합니다(시행령 제64조 제2항). 이에 해당하지 않으면 건물가액을 낮추어 적어도 안분가액으로 재계산됩니다.
건물분 부가가치세를 매입세액으로 공제받으려면 어떤 조건이 필요한가요?
취득한 건물을 자기의 과세사업에 사용하고 세금계산서를 받으면 그 매입세액을 매출세액에서 공제받을 수 있습니다(제38조 제1항 제1호). 면세사업 관련 매입세액, 토지의 취득 및 형질변경 관련 매입세액, 사업자등록 신청 전의 매입세액은 공제되지 않습니다(제39조 제1항 제7호·제8호, 시행령 제80조).
사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키면 재화의 공급으로 보지 않습니다(제10조 제9항 제2호, 시행령 제23조). 미수금·미지급금과 사업에 직접 관련이 없는 토지·건물 등을 제외하고 승계시켜도 포괄승계로 보지만 임대차와 종업원의 승계 여부 등 실질에 따라 판정이 달라집니다. 요건 미달로 판정되면 매수인의 매입세액이 부인되므로 제52조 제4항의 사업양수자 대리납부를 검토하시기 바랍니다.
부동산 취득 단계 세금 판정 순서 정리
| 순서 | 확인할 질문 | 해당하는 경우 | 해당하지 않는 경우 |
|---|---|---|---|
| 1 | 취득 원인이 유상승계인가 | 주택 여부로 2번 판정 | 증여 3.5%(조정지역 12%)·상속 2.8% |
| 2 | 취득한 물건이 주택인가 | 가액 구간 1~3% 적용 | 농지 외 4%·농지 3% |
| 3 | 조정지역 2주택·비조정 3주택 이상이거나 법인인가 | 8% 중과(각 3·4주택 이상과 법인 12%) | 일시적 2주택·소액주택 포함 1~3% |
| 4 | 주거용 건물이고 전용 85㎡ 이하인가 | 서민주택으로 농특세 비과세 | 농특세 0.2~1.0% 가산 |
| 5 | 매도인이 사업자이고 국민주택 외 건물인가 | 건물분 부가세 10% 발생 | 토지·국민주택은 부가세 없음 |
| 6 | 사업장을 포괄승계하는가 | 대리납부 여부 검토 | 등록·과세사업 요건 충족 시 공제 |
계약 단계에서 세율 구간과 전용면적, 건물가액 안분을 함께 확인하시기 바랍니다.
본 칼럼은 일반 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권장합니다.
