- 2026.2.15.
- 상속세,증여세
인수가 인정되면 그만큼 증여세가 줄고 부모에게 양도세가 과세됩니다. 자녀의 취득세는 무상취득이 원칙입니다
전세보증금이나 대출을 낀 부동산을 가족에게 넘기시는 부담부증여는 증여세 하나로 끝나지 않습니다. 수증자가 인수한 채무액만큼 증여세 과세가액이 줄어드는 대신, 그 채무액 부분은 유상으로 이전된 것으로 보아 증여자에게 양도소득세가 과세되기 때문입니다.
특히 배우자 사이나 직계존비속 사이에서는 채무를 넘겼다는 사실 자체가 곧바로 인정되지 않습니다. 확인하실 사항을 여섯 가지 질문으로 정리했습니다.
전세보증금을 낀 부동산을 증여하면 증여세는 어떻게 계산되나요?
증여세 과세가액은 증여일 현재의 증여재산가액에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함합니다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 산정됩니다(상속세 및 증여세법 제47조 제1항). 전세보증금은 이 괄호가 위임한 채무, 곧 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 임대보증금에 해당합니다(같은 법 시행령 제36조 제1항).
차감의 출발점은 증여재산가액이므로 평가가 선행됩니다. 평가는 증여일 현재의 시가에 따르는 것이 원칙이고 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여 보충적 평가방법이 적용됩니다(같은 법 제60조 제1항부터 제3항까지). 다만 전세권이 등기된 재산과 임대보증금을 받고 임대한 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 평가한 가액과 제60조에 따른 가액 중 큰 금액이 재산가액이 됩니다(같은 법 제66조 제3호).
배우자·직계존비속 사이의 채무 인수는 왜 인정되지 않는 것으로 추정되나요?
상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문은 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 수증자가 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 인수되지 아니한 것으로 추정한다고 정합니다.
예외는 같은 법 시행령 제36조 제2항이 준용하는 제10조 제1항의 방법으로 증명하셔야 합니다. 국가·지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류로, 그 밖의 자에 대한 채무는 채무부담계약서·채권자확인서·담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등으로 증명합니다. 전세보증금은 후자에 해당합니다.
등기만 넘기고 임대차계약의 임대인 명의를 그대로 두시는 사례를 봅니다. 인수 사실은 서류로 확인됩니다.– 대해회계사무소
인수된 채무액에 대한 양도소득세는 어떻게 계산되나요?
소득세법 제88조 제1호는 양도의 정의 후단에서 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 본다고 규정합니다. 증여자에게 양도소득세 납세의무가 발생합니다.
소득세법 시행령 제159조 제1항에 따라 양도가액은 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액에 채무액을 곱하고 증여가액으로 나눈 금액입니다. 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호의 가액에 같은 비율을 곱한 금액입니다. 양도가액을 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정하여야 합니다.
양도로 보는 부분의 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월로(소득세법 제105조 제1항 제3호), 일반 부동산 양도의 2개월과 다릅니다. 증여세·취득세의 신고기한도 각각 말일부터 3개월이나 기산일이 같지 않습니다. 증여세와 양도소득세는 등기·등록접수일(상속세 및 증여세법 시행령 제24조 제1항 제1호, 소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호), 취득세는 증여계약일입니다(지방세법 시행령 제20조 제1항). 취득세는 그 기한 안이라도 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부하셔야 합니다(지방세법 제20조 제4항).
부담부증여에도 1세대 1주택 비과세와 다주택 중과가 적용되나요?
채무액 부분이 소득세법상 양도에 해당하므로 1세대 1주택 비과세와 다주택 중과의 판정 대상이 됩니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택을 비과세에서 제외합니다. 이 12억원은 인수된 채무액이 아니라 주택 전체의 가액을 기준으로 판정합니다. 고가주택이라도 12억원 초과분에 대응하는 양도차익과 장기보유 특별공제액만 과세됩니다(같은 법 시행령 제160조 제1항).
비과세 요건은 양도일 현재 1주택 보유와 보유기간 2년 이상이며 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 그 보유기간 중 거주기간 2년 이상이 더해집니다(소득세법 시행령 제154조 제1항).
중과는 조정대상지역에 있는 주택에만 적용됩니다. 1세대 2주택에 해당하면 기본세율에 20%포인트를, 1세대 3주택 이상이면 30%포인트를 더한 세율이 적용되고(소득세법 제104조 제7항), 그 자산은 장기보유 특별공제에서 제외됩니다(같은 법 제95조 제2항). 중과의 한시 배제는 보유기간 2년 이상인 주택으로서 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택에 적용되며 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과세율이 적용됩니다(같은 법 시행령 제167조의3·제167조의10 제1항 제12호의2). 조정대상지역 해당 여부는 국토교통부 고시로 확인하시기 바랍니다.
부담부증여의 취득세는 무상취득분과 유상취득분으로 나뉘나요?
지방세법 제7조 제12항 본문은 부담부 증여의 채무액 상당 부분을 유상취득으로 보되, 단서에서 배우자·직계존비속 간의 부담부 증여에는 같은 조 제11항을 적용하도록 정합니다. 제11항은 그 취득을 증여취득으로 보되, 대가를 지급한 사실이 취득자의 소득 증명 등으로 증명되는 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상취득으로 봅니다. 다만 그 대가가 시가인정액보다 낮고 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상인 경우는 제외됩니다(같은 항 제4호 단서, 같은 법 시행령 제11조의3. 2026년 1월 1일 시행).
채무액 부분이 유상취득으로 인정되는 경우에 한하여 지방세법 제10조의2 제6항에 따라 그 채무부담액에는 제10조의3의 유상승계취득 과세표준을, 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에는 무상취득 과세표준을 적용합니다. 인정되지 않으면 전액에 무상취득 과세표준과 세율이 적용됩니다.
세율은 상속 외의 무상취득이 1천분의 35, 주택 유상취득이 취득당시가액 6억원 이하 1천분의 10, 6억원 초과 9억원 이하 법정 산식에 따른 세율, 9억원 초과 1천분의 30입니다(지방세법 제11조 제1항 제2호·제8호). 수증자가 이미 주택을 보유하고 있으면 유상취득으로 보는 부분에 조정대상지역 1세대 2주택·그 밖의 지역 1세대 3주택 8%, 조정대상지역 1세대 3주택 이상·그 밖의 지역 1세대 4주택 이상 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다(같은 법 제13조의2 제1항). 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택을 무상취득하시는 경우에는 12%가 적용되나 1세대 1주택자의 주택을 그 배우자·직계존비속이 무상취득하는 경우 등은 제외됩니다(같은 법 제13조의2 제2항, 시행령 제28조의6).
증여 후 몇 년 안에 양도하면 이월과세가 적용되나요?
양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산등을 양도하시는 경우에는 취득가액을 증여자가 취득할 당시의 가액으로 하여 양도차익을 계산합니다(소득세법 제97조의2 제1항). 이 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따르며(같은 조 제3항), 수증자가 납부하였거나 납부할 증여세 상당액은 필요경비에 산입됩니다.
다만 같은 조 제2항 제1호부터 제3호까지의 세 경우에는 적용하지 않습니다. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 자산이 협의매수·수용된 경우, 이월과세를 적용하면 소득세법 제89조 제1항 제3호 각 목의 주택 양도에 해당하게 되는 경우, 이월과세를 적용한 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 적은 경우입니다. 2026년 1월 1일 시행 개정으로 양도 당시 사망한 직계존비속으로부터 증여받은 경우도 제외되었습니다.
인수한 채무의 상환 단계도 남습니다. 채무자의 소득·재산 상태 등으로 볼 때 자력으로 상환하였다고 인정하기 어려운 경우에는 상환한 때에 그 상환자금을 증여받은 것으로 추정됩니다(상속세 및 증여세법 제45조 제2항). 다만 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명이 있으면 추정하지 않으므로(같은 조 제3항), 수증자의 소득으로 원리금을 상환한 자료를 보관하시기 바랍니다.
부담부증여 판정 순서 정리
| 순서 | 확인할 질문 | 해당하는 경우 | 해당하지 않는 경우 |
|---|---|---|---|
| 1 | 증여자와 수증자가 배우자·직계존비속인가 | 채무 인수 증빙부터 확보 | 인수 사실만 확인 |
| 2 | 넘기는 채무가 금융회사등 채무인가 | 해당 기관의 채무 확인서류 | 채무부담계약서·채권자확인서 등 |
| 3 | 증여자가 1세대 1주택이고 보유·거주요건을 채웠는가 | 12억원 초과분만 과세 확인 | 조정대상지역이면 중과 여부 확인 |
| 4 | 조정대상지역 시가표준액 3억원 이상인가 | 무상취득분 12% 중과·제외 요건 확인 | 무상취득분 표준세율 3.5% |
| 5 | 수증자가 10년 이내에 양도할 계획인가 | 이월과세와 배제 사유 확인 | 이월과세 미적용 |
증여세·양도소득세·취득세가 한 거래에서 함께 산정되므로 채무 인수의 입증 자료와 신고기한을 실행 전에 정리하시기 바랍니다.
본 칼럼은 일반 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권장합니다.
