- 2026.2.14.
- 부동산사업자 세무
양도소득세는 세무서에 신청하시면 미룰 수 있습니다. 취득세율은 법인 소재지에 따라 4%와 8%로 나뉩니다
임대 부동산을 법인으로 옮기실 때 양도소득세는 이월과세로 미룰 수 있으나 취득세 50% 경감은 부동산 임대 및 공급업에 적용되지 않습니다.
상가·오피스를 임대하고 계신 개인사업자께서 확인하실 사항을 여섯 가지 질문으로 정리했습니다.
임대 부동산도 법인전환 양도소득세 이월과세를 적용받을 수 있나요?
적용받을 수 있습니다. 조세특례제한법 제32조 제1항이 이월과세에서 배제하는 것은 대통령령으로 정하는 소비성서비스업을 경영하는 법인입니다. 부동산임대업은 배제 업종으로 열거되어 있지 않습니다. 다만 같은 항 단서는 해당 사업용고정자산이 주택이거나 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우를 제외합니다.
소비성서비스업은 호텔업·여관업(관광숙박업은 제외)과 일반유흥·무도유흥·단란주점업입니다(같은 법 시행령 제29조 제3항).
이월과세는 신청이 요건입니다. 현물출자 또는 사업양수도를 한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(예정신고 포함) 시 새로 설립되는 법인과 함께 이월과세적용신청서를 납세지 관할세무서장에게 제출하셔야 합니다(같은 법 제32조 제3항, 같은 영 제29조 제4항).
전환 방식은 현물출자와 사업양수도 두 가지입니다. 모두 신설법인의 자본금이 전환 사업장의 순자산가액 이상이어야 합니다(같은 법 제32조 제2항, 같은 영 제29조 제5항). 사업양수도는 발기인이 되어 그 금액 이상을 출자해 법인을 설립한 뒤, 법인설립일부터 3개월 이내에 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 방식입니다(같은 영 제29조 제2항).
법인전환을 하면 취득세도 함께 경감되나요?
경감되지 않습니다. 지방세특례제한법 제57조의2 제4항은 법인전환으로 2027년 12월 31일까지 취득하는 사업용 고정자산에 취득세를 50% 경감합니다. 다만 한국표준산업분류에 따른 부동산 임대 및 공급업은 그 대상에서 제외합니다.
농지 외 부동산의 유상취득 표준세율은 4%입니다(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목). 여기에 지방교육세 0.4%(같은 법 제151조 제1항 제1호)와 농어촌특별세 0.2%(농어촌특별세법 제5조 제1항)가 더해져 4.6%가 됩니다.
대도시(과밀억제권역, 산업단지는 제외)에서 법인을 설립하거나 지점을 설치하거나 본점을 전입하면서 대도시의 부동산을 취득하면 표준세율의 300%에서 중과기준세율(2%)의 200%를 뺀 8%가 적용됩니다. 부가 세목까지 더하면 9.4%입니다(지방세법 제13조 제2항 제1호, 제151조 제1항 제1호 가목). 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 취득하는 대도시의 부동산도 용도와 관계없이 같은 세율입니다(같은 법 시행령 제27조 제3항). 같은 영 제26조 제1항의 중과세 제외 업종에는 등록 임대사업자의 주택임대사업(제31호)만 있고 상가·오피스 임대업은 열거되어 있지 않습니다.
등록면허세도 대도시 설립·전입 등기와 그 후 5년 이내의 증자 등기에는 0.4%가 아닌 1.2%가 적용됩니다(지방세법 제28조 제1항 제6호 가목·제2항).
상담에서는 이월과세만 계산하고 전환을 결정하시는 사례가 자주 있습니다. 취득세는 미루어지지 않으므로 이전 자산가액과 법인 소재지를 먼저 확인하셔야 합니다.– 대해회계사무소
법인세율이 개인보다 낮게 적용되나요?
부동산임대업을 주된 사업으로 하는 소규모법인은 과세표준 2억원 이하 저율 구간을 적용받지 못합니다. 법인세법 제55조 제1항이 이원화되어 2026년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도부터 해당 법인에는 과세표준 200억원 이하 구간에 20%가 적용됩니다.
| 과세표준 | 일반 내국법인 | 소규모 부동산임대법인 |
|---|---|---|
| 2억원 이하 | 10% | 20% |
| 2억원 초과 200억원 이하 | 20% | 20% |
| 200억원 초과 | 22~25% | 22~25% |
법인지방소득세도 같은 구조여서 일반 내국법인은 2억원 이하에 1%, 해당 법인은 200억원 이하에 2%가 적용되므로(지방세법 제103조의20 제1항) 과세표준 2억원 이하 구간의 합산 부담은 11%와 22%로 나뉩니다.
적용 대상은 다음 세 요건을 모두 충족하는 법인입니다(법인세법 제60조의2 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제97조의4 제2항·제42조 제2항).
- 사업연도 종료일 현재 지배주주등의 지분이 50%를 초과할 것
- 부동산임대업이 주된 사업이거나 임대료·이자·배당의 합계가 매출액의 50% 이상일 것
- 상시근로자 수가 5명 미만일 것. 최대주주의 친족인 근로자, 근로계약기간이 1년 미만인 근로자, 단시간근로자는 상시근로자에서 제외합니다(같은 영 제42조 제4항)
개인에게는 소득세법 제55조의 6%부터 45%까지 8단계 세율이 적용됩니다.
그 법인은 비용 처리에서 어떤 제한을 받나요?
같은 요건에 해당하는 법인은 기업업무추진비와 업무용승용차 관련 비용의 손금 한도가 절반으로 축소됩니다.
기업업무추진비 한도는 기본한도(1,200만원, 중소기업 3,600만원)와 수입금액 기준 한도(100억원 이하분 0.3%)의 합계액입니다. 해당 법인은 그 50%까지만 손금에 산입됩니다(법인세법 제25조 제4항·제5항).
업무용승용차는 감가상각비와 처분손실의 연간 한도가 각각 800만원에서 400만원으로 축소됩니다. 운행기록을 작성하지 않은 경우 전액을 업무사용으로 보는 기준금액도 1,500만원에서 500만원으로 낮아집니다(법인세법 제27조의2 제5항, 같은 법 시행령 제50조의2 제7항·제15항). 업무전용자동차보험 미가입 시 업무사용금액을 0원으로 보는 규정은 이 요건과 관계없이 모든 내국법인에 적용됩니다(같은 영 제50조의2 제4항 제2호).
부동산임대업 주업 법인은 차입금이 자기자본의 2배를 초과하고 임대사업용 자산가액이 자산총액의 50% 이상이면 주택 외 임대보증금의 간주익금을 익금에 가산합니다(조세특례제한법 제138조). 개인도 보증금의 간주임대료를 총수입금액에 산입하나(소득세법 제25조 제1항) 차입금 요건이 없다는 점이 다릅니다.
성실신고확인서 제출 의무는 세 요건과 별도로 발생합니다. 성실신고확인대상 개인사업자가 현물출자·사업양수도로 전환한 법인은 전환 후 3년 이내의 사업연도까지 제출 대상입니다(법인세법 제60조의2 제1항 제2호, 같은 법 시행령 제97조의4 제3항·제4항). 이 경우 법인세 신고기한은 사업연도 종료일이 속하는 달의 말일부터 4개월입니다(같은 법 제60조 제1항).
전환한 뒤 5년 안에 처분하면 어떻게 되나요?
설립등기일부터 5년 이내에 승계받은 사업을 폐지하거나 취득한 주식·출자지분의 50% 이상을 처분하시면, 이월과세액 중 법인이 이미 납부한 세액을 제외한 금액을 양도소득세로 납부하셔야 합니다. 납부 기한은 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다(조세특례제한법 제32조 제5항).
사업 폐지에는 승계한 사업용고정자산의 2분의 1 이상을 처분하거나 사업에 사용하지 않는 경우가 포함됩니다. 다만 전환법인의 파산, 적격합병·분할·물적분할·현물출자, 회생절차상 법원의 허가에 따른 처분은 제외됩니다(같은 영 제29조 제6항).
법인에 쌓인 이익을 개인이 사용하려면 무엇을 확인해야 하나요?
법인의 소득은 급여나 배당의 형태로 개인에게 이전됩니다. 배당 단계에서 소득세가 다시 계산됩니다. 법인세가 과세된 소득을 재원으로 하는 배당에는 그 10%를 총수입금액에 가산합니다(소득세법 제17조 제3항 단서). 가산한 금액을 산출세액에서 공제하는 배당세액공제도 적용됩니다(같은 법 제56조). 이 공제는 종합과세기준금액을 초과하는 부분에 적용됩니다. 가산율은 2027년 1월 1일 시행되는 개정 규정에 따라 11%가 됩니다.
상속세 및 증여세법 시행령 제15조는 가업상속공제 대상을 별표에 따른 업종을 주된 사업으로 영위하는 기업으로 한정하며 부동산임대업은 그 업종에 포함되지 않습니다.
임대 부동산 법인전환 판정 순서 정리
| 순서 | 확인할 질문 | 해당하는 경우 | 해당하지 않는 경우 |
|---|---|---|---|
| 1 | 옮길 자산이 주택인가 | 이월과세 제외·취득세 12% | 이월과세 신청 검토 |
| 2 | 사업이 부동산 임대업인가 | 취득세 경감 제외 | 50% 경감 검토 |
| 3 | 대도시에서 비주택을 취득하는가 | 취득세 8%·부가세목 포함 9.4% | 4%·부가세목 포함 4.6% |
| 4 | 지분·주업·인원 3요건 충족인가 | 저율 구간 없이 20% | 2억원 이하 10% |
| 5 | 5년 내 승계자산 2분의 1 또는 주식 50% 처분 계획인가 | 이월과세액 납부 | 사후관리 유지 |
전환 여부는 자산의 종류, 법인 소재지, 세 요건 해당 여부, 5년간의 보유 계획을 확인하신 뒤 판단하시기 바랍니다.
본 칼럼은 일반 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권장합니다.
