- 2026.2.8.
- 부동산사업자 세무
임차인에게 인도한 날부터 20일입니다. 구청에 임대사업자 등록을 마쳤어도 세무서 등록은 남습니다
부동산 임대를 시작하셨다면 사업자등록 신청기한은 임대차계약을 체결한 날이 아니라 임차인에게 부동산을 인도하여 임대용역의 공급을 시작한 날부터 20일 이내입니다. 상가는 부가가치세법에 따라, 주택은 소득세법에 따라 등록하되 기한은 같습니다.
기한을 넘기면 미등록가산세와 등록 전 매입세액 불공제가 따릅니다. 상가 임대는 등록 여부와 무관하게 과세거래이므로 미등록 기간의 매출세액 본세와 무신고·납부지연 가산세도 함께 추징됩니다. 주택 임대는 면세사업이어서 매입세액 불공제는 문제되지 않습니다. 이번 글에서는 임대를 시작하신 사업자께서 확인하실 사항을 다섯 가지 질문으로 정리했습니다.
부동산 임대는 사업자등록을 언제까지 해야 하나요?
사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 신청하여야 합니다. 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 신청할 수 있습니다. 부동산 임대업의 사업장은 그 부동산의 등기부상 소재지이므로 상가가 여러 곳이면 각각 등록하는 것이 원칙입니다. 다만 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록하신 주택임대사업자는 그 등록한 주소지를 사업장으로 하여 신청하실 수 있습니다.
사업 개시일은 업종별로 판정합니다. 제조업·광업 외의 사업은 재화나 용역의 공급을 시작하는 날입니다. 부동산 임대업은 여기에 해당하므로 임차인에게 부동산을 인도하여 임대가 개시되는 날이 사업 개시일이 됩니다. 계약 체결일만으로는 기한이 기산되지 않습니다. 다만 임차인이 있는 부동산을 매수하여 임대차를 승계하신 경우에는 잔금을 치르고 소유권을 넘겨받은 날부터 임대용역의 공급이 시작되므로 그날이 사업 개시일이 됩니다.
근거 법률과 등록 유형은 임대 대상에 따라 나뉩니다.
상가 임대와 주택 임대는 등록 절차가 다른가요?
상가는 부가가치세 과세사업자로, 주택은 면세사업자로 등록한다는 점이 다르며 신청기한은 같습니다. 상시주거용 건물과 이에 부수되는 토지의 임대용역은 면세되고 상가 등 비주거용 부동산의 임대용역은 과세됩니다. 주택과 사업용 건물이 한 건물에 있는 경우에는 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 크면 그 전부를 주택의 임대로 보고 같거나 작으면 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택의 임대로 보지 아니합니다.
주택 임대의 근거 조문은 소득세법 제168조입니다. 같은 조가 부가가치세법 제8조를 준용하므로 면세사업자인 주택임대사업자에게도 사업 개시일부터 20일 이내라는 같은 기한이 적용됩니다. 반대로 부가가치세법에 따라 등록을 마친 상가 임대사업자는 그 사업에 관하여 소득세법상 등록도 한 것으로 봅니다.
등록 유형을 정하셨다면, 다음은 기한을 넘겼을 때의 부담입니다.
등록이 늦으면 어떤 가산세가 부과되나요?
상가 임대는 사업 개시일부터 등록 신청일의 직전일까지의 공급가액 합계액의 1퍼센트, 주택 임대는 같은 기간 주택임대수입금액의 0.2퍼센트가 가산세로 부과됩니다. 주택임대사업자 미등록 가산세는 2020년 1월 1일 이후 임대사업을 시작한 분부터 적용됩니다. 2019년 12월 31일 이전에 개시하신 경우에는 2020년 1월 1일을 사업 개시일로 보아 계산합니다. 이 가산세는 종합소득산출세액이 없는 경우에도 적용됩니다.
타인 명의로 사업자등록을 하거나 타인 명의의 사업자등록을 이용하여 사업한 경우에는 그 타인 명의의 사업 개시일부터 실제 사업을 하는 것으로 확인되는 날의 직전일까지의 공급가액 합계액의 2퍼센트가 부과됩니다. 기간의 끝이 등록 신청일이 아니라는 점에서 미등록가산세와 다릅니다. 여기서 타인은 시행령이 정한 자기의 계산과 책임으로 사업을 경영하지 아니하는 자를 말하므로 가족 명의라도 그 가족이 자기의 계산과 책임으로 임대하고 있다면 이 규정의 대상이 아닙니다.
간이과세자는 공급대가의 0.5퍼센트가 적용됩니다. 다만 부동산 임대업은 해당 업종의 직전 연도 공급대가 합계액이 4천800만원 이상이면 간이과세자로 보지 아니합니다. 이는 일반 업종 기준인 1억400만원과 다릅니다.
금액으로 더 크게 작용하는 것은 매입세액 불공제입니다.
등록 전에 지출한 인테리어 비용의 매입세액은 공제받을 수 있나요?
사업자등록을 신청하기 전의 매입세액은 원칙적으로 공제되지 않습니다. 다만 공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 등록을 신청하면 공제가 인정됩니다. 회복되는 범위는 등록신청일부터 공급시기가 속하는 과세기간 기산일까지 역산한 기간으로 한정됩니다.
과세기간 기산일은 1월 1일 또는 7월 1일이므로 제1기(1월 1일~6월 30일) 지출분은 7월 20일까지, 제2기(7월 1일~12월 31일) 지출분은 다음 해 1월 20일까지 등록을 신청하여야 합니다. 이 20일은 사업자등록 신청기한을 늦춰 주는 규정이 아니라 이미 늦은 등록에서 매입세액만 일부 되살리는 규정이므로 인도일부터 20일이라는 기한은 그대로 남습니다.
등록을 신청한 사업자가 사업자등록증 발급일까지의 거래에 대하여 해당 사업자 또는 대표자의 주민등록번호를 적어 세금계산서를 발급받은 경우에도 매입세액이 공제됩니다. 사업자번호가 없다는 이유로 수취 자체를 포기하시면 회복이 어렵습니다.
주택 임대에서는 매입세액 문제가 없는 대신 등록을 어디에 하였는지가 세액에 영향을 줍니다.
지방자치단체에 임대사업자 등록을 했는데 세무서 등록도 해야 하나요?
두 등록은 근거 법률과 효과가 다른 별개의 절차이므로 시·군·구청 등록만으로 세무서 사업자등록을 한 것이 되지 않습니다. 민간임대주택에 관한 특별법상 등록은 시장·군수·구청장 등에게 신청할 수 있다고 정한 임의등록입니다.
세무서 등록을 누락하시면 미등록 가산세가 부과될 뿐 아니라 분리과세 계산도 불리해집니다. 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하이면 14퍼센트 세율의 분리과세를 선택할 수 있습니다. 필요경비율은 등록임대주택 60퍼센트, 그 밖의 주택 50퍼센트입니다. 기본공제는 등록임대주택 400만원, 그 밖의 주택 200만원이며 두 경우 모두 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에 적용됩니다.
등록임대주택의 요건은 세 가지입니다.
- 지방자치단체에 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 민간임대주택일 것
- 세무서에 사업자등록을 한 사업자의 임대주택일 것
- 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것
장기일반민간임대주택은 도시형 생활주택이 아닌 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 제외하므로 매입하신 아파트는 첫째 요건부터 충족되지 않습니다.
의무임대기간은 이 요건에 포함되지 않습니다. 다만 지방자치단체 등록에는 민간임대주택에 관한 특별법 제43조의 임대의무기간(장기일반민간임대주택 10년)과 제44조의 임대료 증액 제한이 따릅니다. 이를 위반하면 같은 법 제67조 제1항에 따라 3천만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 세제상의 차이만 보고 결정하실 사항이 아닙니다.
구청에서 임대사업자 등록증을 받으셨다는 이유로 세무서 등록이 끝났다고 알고 계신 경우가 상담에서 반복됩니다. 두 등록증은 발급기관과 근거 법률이 다르므로 보유하신 서류를 확인하시기 바랍니다.– 대해회계사무소
등록 시기 판정 순서 정리
| 순서 | 확인할 질문 | 해당하는 경우 | 해당하지 않는 경우 |
|---|---|---|---|
| 1 | 임차인에게 부동산을 인도했는가 | 그날부터 20일 이내 신청 | 세금계산서를 받았으면 인도 전 신청 |
| 2 | 임대 대상이 상시주거용 주택인가 | 면세사업자로 등록 | 과세사업자로 등록(겸용은 3번으로) |
| 3 | 주택 부분 면적이 사업용 건물 부분보다 큰가 | 전부를 주택 임대로 보아 면세 | 사업용 건물 부분은 과세 |
| 4 | 등록 전 세금계산서를 받았는가 | 위 20일과 과세기간 종료 후 20일 중 이른 날 | 5번으로 |
| 5 | 지방자치단체에만 등록했는가 | 세무서 등록을 별도로 신청 | 두 등록 상태를 각각 확인 |
기한이 지난 경우에도 등록이 늦어질수록 가산세 산정기간이 길어지고 매입세액 회복 범위가 좁아지므로 지출한 세금계산서의 공급시기부터 확인하시기 바랍니다.
본 칼럼은 일반 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권장합니다.
