아파트를 상속받으셨다면 공시가격 신고는 유지되기 어렵습니다

• 2026.2.3.
• 상속세,증여세

같은 단지 다른 세대의 거래가격이 기준이 될 수 있습니다. 감정평가로 금액을 정해 두는 방법도 있습니다

상속재산에 아파트가 포함된 경우, 신고 단계에서 가장 자주 발생하는 문제는 공시가격으로 신고했다가 인근 거래가액을 기준으로 다시 결정되는 것입니다. 상속세는 시가로 평가하는 것이 원칙이고 아파트는 같은 단지에 유사한 주택이 많아 시가로 볼 수 있는 거래를 찾기 쉬운 재산이기 때문입니다.

이번 글에서는 아파트를 상속받으신 상속인께서 확인하실 사항을 다섯 가지 질문으로 정리했습니다.

상속받은 아파트는 어떤 금액으로 신고하나요?

상속 개시일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙이며 시가를 확인하기 어려운 경우에만 공시가격 등 보충적 평가액을 적용합니다. 시가란 불특정 다수 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다.

여기에는 순서가 있습니다. 해당 재산 자체의 매매·감정·수용·경매 가액이 있으면 그 금액이 시가가 됩니다. 그런 가액이 없을 때 비로소 유사한 재산의 가액을 봅니다. 해당 재산의 가액이 둘 이상이면 평가 기준일에 가장 가까운 날의 가액을, 그마저 둘 이상이면 평균액을 적용합니다. 평가 기간 해당 여부는 매매는 계약일, 감정은 가격산정기준일과 평가서 작성일로 판정합니다. 특수관계인 거래 등으로 가액이 부당하다고 인정되면 제외됩니다.

단독주택이나 토지와 달리 아파트에서 공시가격 신고가 유지되기 어려운 이유는 다음 질문에 있습니다.

유사매매사례가액은 무엇을 말하나요?

같은 단지 안에서 면적과 공시가격이 비슷한 다른 세대의 거래가액을 말합니다. 공동주택은 같은 공동주택단지 안에 있고 주거전용면적과 공동주택가격의 차이가 각각 100분의 5 이내인 주택을 유사한 재산으로 봅니다(상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항). 요건을 충족하는 주택이 둘 이상이면 그중 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택 하나가 비교 대상이 됩니다. 단지에서 가장 높게 거래된 세대나 여러 거래의 평균이 적용되는 것은 아닙니다.

기간 제한은 두 겹입니다. 상속의 평가 기간은 상속 개시일 전후 각 6개월입니다(증여는 전 6개월부터 후 3개월). 다만 유사재산 가액은 신고한 경우 평가 기간 이내의 신고일까지 발생한 가액으로 한정됩니다. 신고 후 평가 기간이 끝나기 전 거래는 원칙적으로 적용되지 않는 반면, 신고하지 않으면 이 제한이 없어 평가 기간 전체가 대상이 됩니다.

평가 기간을 벗어난 거래도 시가가 될 여지가 있습니다. 평가 기준일 전 2년 이내, 또는 평가 기간 경과 후 법정결정기한까지의 거래는 가격 변동의 특별한 사정이 없으면 평가심의위원회를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다. 다만 납세자의 신청은 신고기한 만료 4개월 전까지 하여야 합니다. 이 절차는 과세관청도 이용합니다.

공시가격으로 신고하면 어떻게 되나요?

과세관청이 유사매매사례가액을 확인하면 그 금액으로 상속재산가액을 다시 결정하고 차액에 대한 세액이 고지됩니다. 다만 실거래 자료가 있다는 것과 요건을 충족하는 거래가 있다는 것은 다릅니다. 세대수가 적거나 평형이 하나뿐인 단지에서는 공시가격 신고가 유지되기도 하므로 확인하실 것은 거래의 유무가 아니라 요건을 충족하는 거래의 유무입니다.

공시가격과 실거래가의 차이가 큰 단지일수록 추가 세액도 커지고 납부 재원을 준비하지 못한 상태에서 고지를 받게 됩니다. 재원이 부족한 경우의 선택지는 상속세 낼 돈이 없을 때, 네 가지 선택지에서 다룬 바 있습니다.

감정평가를 받으면 유리한가요?

평가액에 대한 예측 가능성을 높일 수 있다는 점이 가장 큰 실익이며 세액이 항상 줄어드는 것은 아닙니다. 감정가액이 유사매매사례가액에 앞서는 것은 감정가액이기 때문이 아니라 해당 아파트 자체의 가액이기 때문입니다. 유사한 재산의 가액은 해당 재산의 시가로 볼 가액이 없을 때 적용되므로 감정평가를 받아 두면 같은 단지의 다른 세대 거래가액은 원칙적으로 적용되지 않습니다.

다만 감정가액이 언제나 인정되지는 않습니다. 감정가액이 보충적 평가액과 유사매매사례가액 등의 90퍼센트 중 적은 금액에 미달하면 세무서장이 재감정을 의뢰해 그 가액으로 결정할 수 있습니다. 원칙적으로 둘 이상 기관의 평균을 사용하되 기준시가 10억원 이하인 부동산은 한 곳의 평가로도 인정됩니다. 기준이 시가가 아니라 기준시가이므로 거래가격이 10억원을 넘는 아파트도 공동주택가격이 그 이하이면 해당됩니다.

감정평가를 권해 드리는 경우는 세액을 줄이기 위해서가 아니라 예측 가능성을 확보하기 위해서입니다. 상속인이 여러 명이고 재산을 나누어야 하는 상황에서는, 나중에 결정될 금액보다 지금 확정된 금액이 협의에 훨씬 도움이 됩니다.

– 대해회계사무소

평가액은 상속세에서 끝나지 않습니다.

평가액이 달라지면 나중에 무엇이 달라지나요?

상속 당시 상속세 및 증여세법에 따라 평가된 가액이 그 부동산의 취득가액이 되므로 이후 양도할 때의 양도차익에 그대로 영향을 줍니다. 기준이 되는 것은 신고한 금액이 아니라 최종적으로 결정된 평가액입니다.

따라서 공시가격으로 신고했다가 경정된 경우에는 취득가액도 그 금액으로 함께 올라가 이후 양도차익은 줄어듭니다. 반대로 유사매매사례가액이 없어 공시가격이 그대로 확정되면 취득가액이 공시가격으로 고정되어 나중에 매각할 때 양도차익이 커집니다. 상속공제로 상속세가 발생하지 않는 구간이라면 평가액을 높여 두는 편이 이후 양도 단계에서 유리할 수 있는 이유가 여기에 있습니다. 공제 한도와의 관계는 등기 시점과 배우자 상속공제에서 확인하실 수 있습니다.

평가 방법 결정 순서 정리

상속재산 목록을 앞에 두고 다음 순서로 확인하시기 바랍니다.

위 기준은 판정을 위해 단순화한 것입니다. 판단이 모호한 항목이 있다면 신고기한 전에 검토를 받으시는 것이 가장 경제적입니다.

본 칼럼은 일반 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권장합니다.

자주 묻는 질문

상속인들이 아파트를 바로 팔면 그 매매가가 평가액이 되나요?

평가 기간 안에 이루어진 해당 재산의 매매가액은 시가로 인정되는 것이 원칙이며, 기간 안에 있는지는 잔금일이나 등기일이 아니라 매매계약일을 기준으로 판정합니다. 다만 상속인 중 한 분이나 그 특수관계인에게 매도하는 등 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 시가로 보지 않습니다.

재개발이 예정된 낡은 아파트도 같은 방식으로 평가하나요?

평가 원칙은 동일하나, 조합원 입주권으로 전환된 이후에는 재산의 성격이 달라져 평가 방법도 달라집니다. 관리처분계획 인가 시점을 전후로 취급이 나뉘므로, 상속 개시일 현재의 권리 상태를 먼저 확인하셔야 합니다.

상속받은 아파트에 담보 대출이 있으면 평가에 반영되나요?

채무는 평가액에서 직접 빼는 것이 아니라 상속재산가액에서 공제하는 항목으로 반영됩니다. 근저당이 설정된 재산에는 평가 특례가 적용될 수 있으나, 이는 담보하는 채권액 기준 가액과 통상의 평가액 중 큰 금액을 재산가액으로 하는 것이어서 평가액을 낮추는 규정이 아닙니다.

형제간에 아파트를 나누기 어려워 한 명이 갖고 현금을 주면 문제가 되나요?

상속재산 분할 과정에서 협의에 따라 정산하는 것은 원칙적으로 증여에 해당하지 않습니다. 다만 등기 등으로 각자의 상속분이 이미 확정된 뒤에 신고기한이 지나 다시 분할하여 당초보다 많이 받은 부분이 생기면 증여로 볼 수 있습니다. 최초의 협의분할 등기 전이라면 신고기한이 지난 뒤 분할하더라도 증여로 보지 않습니다.

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