- 2026.1.21.
- 부동산사업자 세무
2천만원을 따지기 전에 먼저 봐야 할 것은 비과세 여부입니다
주택을 임대하고 있다면 세금 판단은 2천만원이 아니라 비과세에 해당하는지에서 시작합니다. 2천만원은 세금이 있느냐 없느냐를 가르는 선이 아니라, 과세 대상인 임대소득을 어떤 방식으로 계산할지를 정하는 문턱입니다. 순서를 바꾸면 결론이 달라집니다.
판정은 세 단계로 이뤄집니다
- 비과세인가. 부부합산 1주택자가 국내에 보유한 기준시가 12억원 이하 주택의 임대소득은 비과세입니다. 12억원 초과 여부는 과세기간 종료일(그 해에 팔았다면 양도일)의 기준시가로 판단합니다.
- 비과세가 아니라면, 총수입금액(월세 + 간주임대료)이 2천만원 이하인가.
- 2천만원 이하이면 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있고, 초과하면 종합과세로 계산합니다.
첫 단계를 건너뛰면 없는 신고 의무를 만듭니다. 비과세 조항에는 금액 한도가 없어서, 1주택자가 기준시가 10억원 주택을 월세 500만원에 놓아 연 6천만원을 받아도 소득세는 없습니다. "2천만원을 넘으면 무조건 종합과세"라는 말은 과세 대상인 임대소득에 한해 성립합니다.
주택 수는 부부합산, 금액은 사람별입니다
이 비대칭이 실무에서 가장 자주 어긋납니다. 과세 여부를 정하는 주택 수는 부부를 합산해 세지만, 2천만원이라는 총수입금액은 사람별로 판정합니다.
본인 명의 주택이 한 채뿐이어도 배우자가 별개의 주택을 한 채 가지고 있으면 2주택이 되어 월세가 전액 과세 대상이 됩니다.
반대로 부부가 한 채를 공동명의로 보유한 경우는 합산해도 1주택입니다. 부부의 주택은 합산해 세되, 부부가 공동으로 가진 주택은 지분이 더 큰 사람(지분이 같으면 부부가 합의해 정한 사람)의 소유로 한 채만 세기 때문입니다. 따라서 본인 단독 명의 한 채에 부부 공동명의 한 채가 더 있으면 합산해 2주택이 됩니다. 명의만 보고 정리하면 양쪽 모두 반대 결론이 나옵니다.
2천만원이 가르는 것은 세율만이 아닙니다
2천만원을 넘으면 분리과세 선택권만 사라지는 것이 아닙니다. 분리과세 전용 계산 규칙이 함께 사라집니다.
| 구분 | 2천만원 이하 (분리과세 선택 시) | 2천만원 초과 |
|---|---|---|
| 세율 | 14% | 6~45% 누진 |
| 필요경비 | 등록 60% / 미등록 50% 의제 | 장부 또는 경비율 |
| 기본공제 | 등록 400만원 / 미등록 200만원 | 없음 |
필요경비율 60%와 기본공제 400만원은 분리과세를 선택했을 때만 쓰는 규칙입니다. 종합과세를 택하면서 60%를 적용해 신고하면 계산이 어긋납니다.
기본공제에는 요건이 하나 더 붙습니다. 분리과세 주택임대소득을 제외한 그 해 종합소득금액이 2천만원 이하여야 합니다. 근로소득 등으로 이 선을 넘으면 기본공제는 없습니다. 수입금액 2천만원과는 별개의 문턱입니다.
월세를 조금 올릴지 말지 고민하시는 분들께는 2천만원 근처인지를 먼저 확인해 드립니다. 그 선을 넘는 순간 세율만 바뀌는 것이 아니라 필요경비 의제와 기본공제가 함께 사라져서, 수입 증가분보다 세부담 증가분이 커지는 구간이 생깁니다.– 대해회계사무소
보증금에 세금이 붙는 경우
월세가 아니라 보증금만 받아도 간주임대료로 과세될 수 있습니다. 다만 요건이 좁습니다.
3주택 이상인 경우, 비소형주택이 3채 이상이면서 그 보증금 합계가 3억원을 초과할 때 대상이 됩니다. 두 요건이 모두 필요합니다. 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 주택 수에서 빠지고 그 보증금도 3억원 판정에 넣지 않습니다. 세 채여도 소형이 섞여 비소형이 두 채라면 대상이 아닙니다.
다만 이 소형주택 배제는 법에 2026년 12월 31일까지로 기한이 정해져 있습니다. 연장 입법이 없으면 2027년 귀속부터는 소형주택도 주택 수와 보증금 합계에 들어갑니다.
2026년 귀속분부터는 2주택자에게도 간주임대료 규정이 적용됩니다. 다만 두 요건을 모두 갖춰야 합니다. 첫째, 주택 수에 넣는 것은 기준시가 12억원을 초과하는 주택뿐입니다. 둘째, 그 주택들의 보증금 합계가 12억원을 초과해야 합니다. 기준시가 15억원 주택을 두 채 가지고 있어도 각각 보증금 3억원씩 합계 6억원이라면 대상이 아닙니다. 기준시가 12억원 이하 주택만 두 채라면 보증금이 얼마든 과세되지 않습니다.
2주택에서는 12억원과 3억원의 역할이 다릅니다. 12억원은 보증금 합계가 그 선을 넘는지로 과세 여부를 가리는 판정선이고, 3억원은 과세 대상이 된 뒤 계산할 때 보증금에서 실제로 빼는 금액입니다. 보증금 합계가 13억원이면 과세 대상이 되고, 계산은 13억원에서 3억원을 뺀 금액을 기준으로 합니다. 반면 3주택 이상에서는 3억원이 판정선과 차감액을 겸합니다. 이자율은 2025년 귀속 기준 연 3.1%가 적용되며, 해마다 개정되어 왔습니다.
등록임대주택 우대는 유형을 확인해야 합니다
필요경비 60%와 기본공제 400만원은 세 가지를 모두 갖춰야 적용됩니다. 지방자치단체 임대사업자 등록(아래에서 보듯 등록 유형이 소득세법 시행령이 인용하는 범위에 들어가야 합니다), 세무서 사업자등록, 그리고 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 넘지 않을 것입니다. 재계약에서 5%를 넘겨 올리면 그 해의 60%와 400만원이 사라집니다. 의무임대기간은 적용 요건이 아니라 우대를 받은 뒤에 따라붙는 추징 요건입니다.
여기서 유의할 점이 있습니다. 2025년에 다시 생긴 6년짜리 단기민간임대주택은 소득세법 시행령이 인용하는 등록임대주택 범위에 들어 있지 않습니다. 지금 새로 6년 단기로 등록한다고 해서 60%와 400만원이 적용되지는 않습니다.
60%와 400만원을 한 해라도 적용받은 뒤 그 임대주택을 10년 이상 임대하지 않으면, 우대를 적용하지 않고 계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액을 이자상당가산액과 함께 납부해야 합니다. 조세특례제한법 감면을 신청한 적이 없어도 이 추징은 별개로 적용됩니다. 다만 민간임대주택법에 따른 등록말소 등 시행령이 정하는 경우와 부득이한 사유에 해당하면 추징이나 이자상당가산액이 배제됩니다. 아파트 매입임대처럼 자동말소 대상이 많았던 유형이라면 이 예외를 먼저 확인할 필요가 있습니다.
조세특례제한법의 소형주택 임대사업자 세액감면은 요건이 또 다릅니다. 국민주택규모(주거전용면적 85㎡ 이하, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하)이면서 임대개시일 당시 주택과 부수토지의 기준시가 합계가 6억원 이하여야 합니다. 앞에서 본 간주임대료용 소형주택(40㎡·2억원)과는 다른 기준이므로, 40㎡를 넘는다고 해서 이 감면까지 배제되는 것은 아닙니다. 감면 쪽 추징은 의무임대기간이 4년(공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택은 10년)으로 또 다릅니다. 감면을 받으면 감면세액의 20%가 농어촌특별세로 따로 부과된다는 점도 함께 봐야 합니다.
어느 쪽이 유리한지는 조합으로 정해집니다
"다른 소득이 적으면 종합과세가 유리하다"는 설명은 일반 명제로 쓰기 어렵습니다. 등록임대주택이라 필요경비 60%와 기본공제 400만원을 쓸 수 있다면 분리과세 세액이 크게 내려가고, 감면까지 겹치면 차이가 더 벌어집니다.
비교할 때는 기준을 맞춰야 합니다. 분리과세 14%는 지방소득세를 포함하면 15.4%이고, 종합과세 15% 구간은 16.5%입니다. 한쪽만 지방소득세를 넣으면 유불리가 뒤집힐 수 있습니다.
세법 밖의 영향도 있습니다. 분리과세를 선택했다고 해서 건강보험료 등 다른 제도에서 소득이 반영되지 않는 것은 아닙니다.
실무 체크리스트
- 배우자 명의 주택까지 포함해 부부합산 주택 수를 먼저 확인합니다
- 비과세 대상인지 판정한 뒤에 2천만원 기준을 봅니다
- 총수입금액에 간주임대료를 포함해 계산했는지 확인합니다
- 필요경비율과 기본공제는 분리과세를 선택한 경우에만 적용합니다
- 기본공제 요건인 다른 종합소득금액 2천만원 기준을 별도로 확인합니다
- 등록 유형이 소득세법상 등록임대주택 범위에 들어가는지 확인합니다
- 재계약 시 임대보증금·임대료 증가율이 5%를 넘지 않도록 관리합니다
- 분리과세와 종합과세를 비교할 때 지방소득세 포함 여부를 통일합니다
본 칼럼은 일반 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권장합니다.
