- 2026.1.21.
- 부동산사업자 세무
과세기간 종료일 기준시가가 12억원을 넘으면 1주택자여도 과세됩니다. 주택 수는 배우자까지 합해 셉니다
주택임대소득의 세금 판단은 총수입금액 2천만원이 아니라 비과세 해당 여부에서 시작합니다. 2천만원은 세금의 유무를 가르는 선이 아니라 과세 대상인 임대소득을 종합과세와 분리과세 중 어느 방식으로 계산할지를 정하는 문턱입니다. 자주 문의하시는 여섯 가지로 정리했습니다.
주택임대소득은 언제부터 과세되나요?
보유 주택 수와 기준시가가 먼저 정합니다. 부부합산 1주택자가 국내에 보유한 기준시가 12억원 이하 주택의 임대소득은 비과세이고 여기에는 금액 한도가 없습니다. 비과세가 아닐 때 비로소 총수입금액 2천만원 기준을 따집니다.
12억원 초과 여부는 과세기간 종료일(그 해에 팔았다면 양도일)의 기준시가로 판단합니다. 총수입금액은 필요경비를 빼기 전에 그 해 받은 월세와 간주임대료를 합한 금액입니다.
1주택자가 기준시가 10억원 주택을 월세 500만원에 놓아 연 6천만원을 받아도 소득세는 없습니다. 이 비과세는 명의만 보고 판단할 수 없습니다.
1주택인데도 월세가 과세되는 경우가 있나요?
있습니다. 과세 여부를 정하는 주택 수는 부부를 합산해 세기 때문입니다. 본인 명의가 한 채뿐이어도 배우자가 별개의 주택을 한 채 보유하면 2주택이 되어 월세가 전액 과세됩니다. 국외 주택과 기준시가 12억원 초과 주택의 임대소득은 1주택자여도 과세됩니다.
주택 수는 부부합산이지만 총수입금액 2천만원은 사람별로 판정합니다. 이 비대칭에서 판단이 자주 어긋납니다.
반대로 부부가 한 채를 공동명의로 보유한 경우는 합산해도 1주택입니다. 공동 소유 주택은 지분이 더 큰 사람(지분이 같으면 부부가 합의해 정한 사람)의 소유로 한 채만 세기 때문입니다. 단독 명의 한 채에 부부 공동명의 한 채가 더 있으면 합산해 2주택입니다.
다음은 총수입금액이 2천만원을 넘는지입니다.
총수입금액이 2천만원을 넘으면 무엇이 달라지나요?
세율만 바뀌는 것이 아닙니다. 분리과세 선택권과 함께 분리과세 전용 계산 규칙인 필요경비 의제와 기본공제도 사라집니다.
| 구분 | 2천만원 이하 (분리과세 시) | 2천만원 초과 |
|---|---|---|
| 세율 | 14% | 6~45% 누진 |
| 필요경비 | 등록 60% / 미등록 50% | 장부 또는 경비율 |
| 기본공제 | 등록 400만원 / 미등록 200만원 | 없음 |
필요경비율 60%와 기본공제 400만원은 분리과세를 선택할 때만 쓰는 규칙입니다. 종합과세를 택하면서 60%를 적용하면 부인됩니다.
기본공제에는 요건이 하나 더 붙습니다. 분리과세 주택임대소득을 제외한 그 해 종합소득금액이 2천만원 이하여야 합니다. 근로소득 등으로 이 선을 넘으면 기본공제는 없습니다.
월세를 조금 올릴지 말지 고민하시는 분들께는 2천만원 근처인지를 먼저 확인해 드립니다. 그 선을 넘으면 필요경비 의제와 기본공제가 함께 사라져 세부담 증가분이 수입 증가분보다 커집니다.– 대해회계사무소
보증금만 받는 경우에도 총수입금액을 따져야 합니다.
보증금만 받아도 세금이 나오나요?
간주임대료로 과세될 수 있습니다. 3주택 이상이라면 비소형주택이 3채 이상이면서 그 보증금 합계가 3억원을 초과할 때 대상이 됩니다. 간주임대료는 받은 보증금을 운용한 것으로 보아 총수입금액에 더하는 금액입니다.
소형주택은 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택입니다. 주택 수에서 빠지고 그 보증금도 3억원 판정에 넣지 않습니다. 세 채여도 비소형이 두 채라면 대상이 아닙니다. 이 배제는 법에 2026년 12월 31일까지로 기한이 정해져 있어 연장 입법이 없으면 2027년 귀속부터는 소형주택도 주택 수와 보증금 합계에 들어갑니다.
2026년 귀속분부터는 2주택자에게도 간주임대료가 적용됩니다. 주택 수에 넣는 것은 기준시가 12억원을 초과하는 주택뿐이고 그 보증금 합계가 12억원을 초과해야 합니다. 기준시가 15억원 주택 두 채의 보증금이 각각 3억원씩 합계 6억원이라면 대상이 아닙니다. 기준시가 12억원 이하 주택만 두 채라면 보증금이 얼마든 과세되지 않습니다.
이자율은 2025년 귀속 기준 연 3.1%이며 해마다 개정되어 왔습니다. 다음은 등록 우대의 요건입니다.
임대사업자로 등록하면 필요경비 60%를 받나요?
등록 사실만으로는 적용되지 않습니다. 등록 유형이 소득세법 시행령이 인용하는 범위에 들어가야 합니다. 지방자치단체 임대사업자 등록, 세무서 사업자등록, 임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 이내라는 요건도 붙습니다. 재계약에서 5%를 넘겨 올리면 그 해의 60%와 400만원이 사라집니다.
2025년에 다시 생긴 6년짜리 단기민간임대주택은 시행령이 인용하는 범위에 들어 있지 않아 새로 등록해도 60%와 400만원은 적용되지 않습니다.
의무임대기간은 적용 요건이 아니라 사후 추징 요건입니다. 60%와 400만원을 한 해라도 적용받은 뒤 10년 이상 임대하지 않으면 우대를 적용하지 않고 계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액을 이자상당가산액과 함께 납부합니다. 조세특례제한법 감면을 신청한 적이 없어도 적용되는 추징입니다. 다만 민간임대주택법에 따른 등록말소 등 시행령이 정하는 경우와 부득이한 사유에 해당하면 배제됩니다.
조세특례제한법 제96조 세액감면은 요건이 다릅니다. 국민주택규모(85㎡ 이하이며 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하)이면서 임대개시일 당시 주택과 부수토지의 기준시가 합계가 6억원 이하여야 합니다. 앞에서 본 간주임대료용 소형주택(40㎡·2억원)과는 다른 기준입니다. 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 부과됩니다.
그다음은 어느 과세 방식이 유리한지입니다.
분리과세와 종합과세 중 어느 쪽이 유리한가요?
세율만으로 정해지지 않습니다. 등록 여부에 따른 필요경비율과 기본공제, 감면 적용 여부, 다른 소득의 규모가 함께 작용합니다.
비교할 때는 기준을 맞춰야 합니다. 분리과세 14%는 지방소득세를 포함하면 15.4%이고 종합과세 15% 구간은 16.5%입니다. 한쪽만 지방소득세를 넣으면 유불리가 뒤집힐 수 있습니다.
분리과세를 선택해도 건강보험료 등 다른 제도에서는 소득이 반영됩니다.
마지막으로 신고 전에 확인할 순서를 정리합니다.
신고 전 판정 순서 정리
다음 순서대로 점검하시면 주요 오판을 걸러낼 수 있습니다.
| 순서 | 스스로 물어볼 질문 | 예라면 | 아니오라면 |
|---|---|---|---|
| 1 | 부부합산 1주택 비과세인가 | 이 임대소득은 신고 대상 아님 | 다음 질문으로 |
| 2 | 보증금 요건에 걸리는가 | 간주임대료 합산 | 월세만 합산 |
| 3 | 총수입금액이 2천만원 이하인가 | 분리과세 선택 가능 | 종합과세로 계산 |
| 4 | 분리과세 시 등록임대주택 요건을 갖췄는가 | 60%·400만원 적용 | 50%·200만원 적용 |
위 순서를 그림으로 보면 다음과 같습니다.
등록 유형이나 명의에 다툼의 여지가 있으면 신고 전에 확인받으십시오.
본 칼럼은 일반 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권장합니다.
