- 2026.8.5.
- 부동산사업자 세무
보증금과 관리비에서 신고할 금액이 갈리는 지점
상가 임대의 부가가치세 과세표준은 실제 통장에 들어온 임대료와 다를 수 있습니다. 보증금에서 계산되는 간주임대료가 더해지고, 미수 임대료도 신고 대상에 들어가기 때문입니다.
보증금이 큰 상가일수록 차이가 벌어집니다. 어디에서 갈리는지 순서대로 정리했습니다.
먼저, 과세인지부터 사실로 확인합니다
"상가는 과세, 주택은 면세"라는 이분법은 정확하지 않습니다. 기준은 건축물대장상 용도가 아니라 실제로 상시 주거용으로 쓰이는지입니다.
- 오피스텔·근린생활시설이라도 임차인이 상시 주거용으로 쓰면 면세
- 주택이라도 법인 사택처럼 사업을 위한 주거용이면 과세
한 건물에 주택과 사업용이 섞인 겸용주택은 면적 비교로 판정하는 규정이 따로 있습니다. 1층 상가에 2·3층 주택인 구조에서 상가 부분 임대료에 부가세를 받아 신고했다가 과다신고가 되는 경우가 있습니다.
이 판정은 결국 사실관계 문제라, 애매하면 계약 전에 확인하시는 편이 낫습니다.
받은 금액이 아니라 받기로 한 때입니다
부가세는 현금주의가 아닙니다. 부동산 임대용역의 공급시기는 대가의 각 부분을 받기로 한 때입니다.
- 임차인이 월세를 연체해도 약정일이 지나면 그 과세기간 과세표준에 들어갑니다
- 특수관계인에게 무상이나 저가로 임대하면 실제로 받은 금액이 0이어도 시가로 과세됩니다
"받은 임대료의 10%"라는 계산은 여기서부터 어긋나기 시작합니다.
10%가 아닐 수 있습니다
두 가지를 함께 보셔야 합니다.
첫째, 10%는 매출세액이지 납부세액이 아닙니다. 실제 납부액은 매출세액에서 건물 관련 매입, 중개수수료, 수선비 등의 매입세액을 뺀 금액입니다.
둘째, 간이과세자일 수 있습니다. 부동산임대업의 간이과세 기준금액은 일반 업종과 다르게 4,800만원으로 낮게 정해져 있습니다. 소규모 상가 임대인은 간이과세자인 경우가 흔하고, 이때는 세액 구조가 달라집니다. 직전연도 공급대가가 4,800만원에 미달하면 납부의무 자체가 면제됩니다.
계약서가 부가세 포함인지 별도인지에 따라서도 과세표준이 달라집니다.
상담에서 가장 자주 바로잡는 것이 "통장에 찍힌 금액 × 10%"라는 계산입니다. 미수 임대료가 빠지고 간주임대료가 안 들어가 있으면 과소신고가 되고, 반대로 간이과세자인데 일반과세로 계산하면 과다신고가 됩니다. 두 방향 모두 실제로 봅니다.– 대해회계사무소
보증금에서 나오는 간주임대료
보증금 자체에 부가세가 붙는 것은 아니지만, 보증금을 운용해 얻는 이익만큼을 임대료로 보아 과세표준에 더합니다. 이것이 간주임대료입니다.
보증금 × 과세대상 기간의 일수 × 정기예금 이자율 ÷ 365
이자율은 부가가치세법 시행규칙에 숫자로 직접 규정되어 있습니다. 2026년 8월 현재 1,000분의 31(연 3.1%) 입니다. 다만 이 값은 부령 개정으로 바뀔 수 있고 개정은 대개 3월에 이루어지므로, 신고할 때 그 과세기간에 적용되는 값을 확인하셔야 합니다.
두 가지를 덧붙입니다.
- 주택임대 쪽에서 쓰는 "보증금에서 3억원을 빼고 60%를 곱하는" 계산식은 부가세에는 적용되지 않습니다. 다른 세목의 공식입니다.
- 간주임대료는 세금계산서 발급의무가 면제됩니다. 그래서 신고서상 과세표준과 발급한 세금계산서 합계가 일치하지 않는 것이 정상입니다. 이를 오류로 보고 맞추려다 신고가 틀어지는 경우가 있습니다.
간주임대료를 임대인과 임차인 중 누가 부담할지는 계약 사항입니다. 다만 임차인이 부담하기로 했더라도 세금계산서를 받을 수 없어 매입세액공제는 되지 않습니다.
관리비는 원칙적으로 포함입니다
임대인이 받는 관리비는 임대용역의 대가로 보아 과세표준에 넣는 것이 원칙입니다. 다만 제외할 수 있는 경우가 있는데, 요건이 두 가지입니다.
- 임차인이 부담할 보험료·수도료 등 공공요금을 별도로 구분징수할 것
- 임대인이 납입을 대행하는 것일 것
"실비는 빼도 된다"고 뭉뚱그리면 청소비·경비비·수선비까지 뺄 수 있다고 오해하기 쉽습니다. 이들은 제외 대상이 아닙니다.
전기료는 수도료와 다르게 처리됩니다. 전기는 부가세가 과세되는 재화라, 임대인 명의로 세금계산서를 받았다면 과세표준에서 빼는 것이 아니라 임차인에게 다시 발급하는 구조가 됩니다.
세대별 계량기 없이 면적으로 안분해 배분하는 경우가 구분징수 요건을 충족하는지는 다툼이 잦은 부분입니다. 계량기 설치 여부와 청구 방식을 미리 정리해 두시는 것이 안전합니다.
실무 체크리스트
- 임대 대상이 실제 사용 형태 기준으로 과세인지 확인했는가
- 미수 임대료를 과세표준에서 빼고 있지는 않은가
- 보증금이 있다면 간주임대료를 반영했는가
- 그 과세기간에 적용되는 이자율을 확인했는가
- 간이과세자인지, 납부의무 면제 구간인지 확인했는가
- 관리비 중 제외 가능한 항목을 구분징수하고 있는가
- 전기료를 수도료와 같은 방식으로 처리하고 있지는 않은가
본 칼럼은 일반 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권장합니다.
