사신 날 조정대상지역이던 집은 풀린 뒤에도 원칙적으로 살아야 비과세입니다

• 2026.4.15.
• 부동산사업자 세무

사신 날은 원칙적으로 잔금일입니다. 그날 지정 전이었다면 나중에 지정돼도 비과세에 거주 요건이 없습니다

양도소득세 1세대 1주택 비과세의 거주 2년 요건은 그 집을 취득한 날 조정대상지역이었는지로 판정합니다. 해제 공고 뒤에 파셔도 취득 당시 지정 지역이었다면 원칙적으로 보유기간 중 2년을 거주하셔야 합니다.

세 가지를 먼저 적겠습니다. 취득일은 계약일이 아니라 원칙적으로 잔금을 치른 날입니다. 취득 당시 지정 지역이 아니었다면 나중에 지정되어도 비과세 요건에 거주는 붙지 않습니다. 공고일 이전에 계약하고 계약금을 지급한 사실이 증빙되며 계약금 지급일에 세대가 무주택이었다면 거주기간의 제한을 받지 않습니다.

조정대상지역이 해제된 뒤에 팔면 2년을 살지 않아도 비과세가 되나요?

취득 당시 조정대상지역이었다면 원칙적으로 되지 않습니다. 해제 뒤에 양도하셔도 보유기간 2년에 더해 그 보유기간 중 거주기간 2년이 필요합니다.

소득세법 시행령 제154조 제1항 본문의 원칙은 보유기간 2년 이상입니다(같은 조 제8항 제2호의 거주자 주택은 3년). 같은 항 괄호가 취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택에 그 보유기간 중 거주기간 2년 이상을 더합니다. 양도 당시의 지정 여부를 묻는 문언은 없습니다.

2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택 등은 부칙에 따라 거주 요건이 없습니다(대통령령 제28293호 부칙 제2조 제2항).

해제 공고를 보시고 이제 살지 않아도 되느냐고 물으시는 경우가 있습니다. 시행령은 취득한 날의 지정 여부를 묻고 파는 날의 지정 여부는 묻지 않습니다. 매도 계약 전에 취득일(원칙적으로 매수 잔금일)과 그날의 지정 여부부터 맞춰 보십시오.

– 대해회계사무소

반대로 취득한 뒤에 지정된 집을 봅니다.

살 때는 조정대상지역이 아니었는데 나중에 지정되면 2년을 살아야 하나요?

비과세 요건으로는 그렇지 않습니다. 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 양도할 때 지정되어 있어도 거주 요건 없이 보유기간 2년 등 나머지 요건으로 판정합니다. 해제된 뒤에 취득한 주택도 같습니다.

다만 양도 당시 주택과 딸린 토지의 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 고가주택은 비과세 대상에서 빠집니다(소득세법 제89조 제1항 제3호 괄호). 이때 과세되는 양도차익은 전체 양도차익에 양도가액 중 12억원 초과분의 비율을 곱한 금액입니다(같은 법 제95조 제3항, 시행령 제160조 제1항 제1호).

그 과세 부분에 1세대 1주택 장기보유특별공제(소득세법 제95조 제2항 표 2)를 적용하려면 시행령 제159조의4가 지역과 무관하게 보유기간 중 거주 2년을 요구합니다. 상생임대주택은 시행령 제155조의3의 특례에 해당하면 이 거주기간의 제한을 받지 않습니다.

그렇다면 「취득한 날」이 언제인지가 다음 질문입니다.

「취득 당시」는 계약한 날인가요, 잔금을 치른 날인가요?

계약일이 아닙니다. 세법이 정한 취득시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이고 그 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다. 그래서 지정 공고 전에 계약하고 공고 뒤에 잔금을 치르셨다면 원칙적으로 조정대상지역에서 취득한 주택입니다.

소득세법 제98조가 대금 청산일을 원칙으로 두고 시행령 제162조 제1항이 등기접수일 등의 예외를 정합니다. 청산한 날까지 완성되지 않은 주택은 완성된 날이고 사용승인서 교부일 등을 정한 제4호를 준용합니다(제8호).

다만 공고일 이전에 계약금까지 치른 무주택 세대에는 예외가 있습니다.

지정 공고일 이전에 계약하고 계약금을 냈다면 거주 요건이 면제되나요?

계약과 계약금 지급이 증빙서류로 확인되고 계약금을 지급한 날 세대 전체가 주택을 보유하지 않았다면 거주기간의 제한을 받지 않습니다. 보유기간 2년은 그대로 채우셔야 합니다.

시행령 제154조 제1항 단서와 제5호는 양도일에 국내 1주택을 보유한 1세대를 전제로 다음 요건을 모두 요구합니다.

• 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했을 것
• 그 사실이 증빙서류에 의하여 확인될 것
• 그 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일에 주택을 보유하지 않았을 것

이 예외에도 해당하지 않으면서 2년을 채우지 못한 경우가 남습니다.

거주 2년을 채우지 못하고 팔면 어떻게 되나요?

같은 항 단서의 예외나 부칙의 경과조치, 상생임대주택 같은 다른 조문의 특례에 해당하지 않으면 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 이 경우 장기보유특별공제는 표 2가 아니라 보유기간 3년 이상일 때 표 1로 계산합니다.

같은 항 단서는 양도일에 국내 1주택을 보유한 1세대가 다음에 해당하면 보유기간과 거주기간의 제한을 모두 받지 않게 합니다.

• 1년 이상 거주한 주택을 취학(초등학교·중학교 제외), 근무상의 형편, 1년 이상 치료나 요양이 필요한 질병, 학교폭력으로 인한 전학 때문에 양도하는 경우(제3호). 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 옮기는 등 요건이 더 있습니다(시행규칙 제71조 제3항).
• 사업인정 고시일 전에 취득한 주택이 협의매수되거나 수용되는 경우(제2호 가목)
• 해외이주 또는 1년 이상 계속 국외거주가 필요한 취학이나 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하고 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우(제2호 나목·다목, 출국일에 1주택)
• 건설임대주택이나 공공매입임대주택을 취득해 양도하면서 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 거주한 경우(제1호, 취학 등으로 일부가 거주하지 못한 경우 포함)

이제 내 집에 대입하는 순서를 봅니다.

내 집에 거주 요건이 붙는지는 어떤 순서로 확인하나요?

취득일을 먼저 확정하고 그날 주소지가 조정대상지역이었는지를 지정·해제 공고와 대조합니다. 그다음 예외와 보유기간 중 주민등록상 거주기간을 봅니다.

12억원을 넘는 고가주택은 어느 행에서 끝나든 과세 부분의 표 2 공제에 거주 2년이 필요합니다(상생임대주택 특례 적용분 제외).

본 칼럼은 일반 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권장합니다.

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