파실 집의 등기만 늦춰서는 양도일이 잔금일 뒤로 밀리지 않습니다

• 2026.4.9.
• 부동산사업자 세무

보통은 잔금을 받은 날과 등기를 접수한 날 중 빠른 날이 양도일이고 이 날짜로 세율과 비과세가 판정됩니다

양도소득세에서 부동산을 양도한 날은 원칙적으로 대금을 청산한 날이고 그 전에 이전등기를 넘겼다면 등기접수일입니다. 통상의 매매라면 둘 중 빠른 날이 양도일입니다.

세 가지를 먼저 적겠습니다. 등기만 늦춰서는 잔금일 뒤로 양도일을 미룰 수 없습니다. 취득일도 원칙적으로 같은 기준이라 세율과 비과세, 공제와 중과 배제가 이 날짜로 판정됩니다. 상속·증여·자가건설·수용·장기할부 등은 시행령이 날짜를 따로 정합니다.

잔금일과 등기일이 다르면 세법상 양도한 날은 언제인가요?

원칙은 대금을 청산한 날입니다. 청산 전에 이전등기를 했거나 청산한 날이 분명하지 않으면 등기접수일이 양도일입니다.

소득세법 제98조는 취득시기와 양도시기를 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 대금을 청산한 날로 정합니다. 계약서의 잔금 예정일이 아니라 실제로 청산한 날입니다. 시행령 제162조 제1항은 청산한 날이 분명하지 않으면 등기부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일(제1호), 청산 전에 이전등기를 했으면 등기접수일(제2호)로 정합니다.

그래서 통상의 매매에서는 잔금 청산일과 등기접수일 중 빠른 날이 양도일이고 매수인에게는 취득일입니다. 등기가 끝난 날이 아니라 접수한 날입니다.

양도일 하나로 세율과 비과세는 어떻게 달라지나요?

보유기간은 원칙적으로 취득일부터 양도일까지입니다(제95조 제4항, 제104조 제2항). 양 끝이 같은 기준이라 아래 네 판정이 이 날짜를 따릅니다.

• 단기세율: 토지·건물과 부동산에 관한 권리는 1년 미만 100분의 50, 1년 이상 2년 미만 100분의 40이고 주택·조합원입주권·분양권은 100분의 70과 100분의 60입니다(제104조 제1항 제2호·제3호).
• 비과세: 양도일에 국내 1주택이고 보유 2년 이상이어야 하며 거주 등 요건과 예외가 더 있습니다(시행령 제154조 제1항·제5항).
• 장기보유특별공제: 토지·건물은 보유 3년 이상이면 100분의 6부터 공제되고(거주 2년 이상인 1세대 1주택은 별도 표) 중과 대상 주택 등은 제외됩니다(제95조 제2항, 시행령 제159조의4).
• 중과 한시배제: 조정대상지역 1세대 2주택과 3주택 이상의 중과는 보유 2년 이상 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하면 적용되지 않습니다(시행령 제167조의10·제167조의3 제1항 제12호의2 가목). 재개발·재건축 등 정비사업조합의 조합원이 기존건물과 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 받은 신축주택은 이 보유기간을 기존건물과 부수토지의 취득일부터 셉니다(같은 호 본문).

보유 2년을 며칠 앞두고 있다면 등기와 잔금 중 무엇을 늦춰야 하나요?

등기만 늦춰서는 잔금일 뒤로 양도일이 미뤄지지 않습니다. 통상의 매매에서 양도일을 2년 경계 뒤로 두려면 잔금 청산과 등기 접수가 둘 다 경계 뒤여야 합니다.

잔금 일부를 남기고 등기를 먼저 넘기면 양도일은 늦어도 등기접수일입니다(시행령 제162조 제1항 제2호). 기간은 국세기본법 제4조에 따라 민법으로 셉니다.

6월 3일 양도는 1년 이상 2년 미만이라 주택이면 세율 100분의 60(지방소득세 1천분의 60 별도)이고 비과세 보유요건도 채우지 못합니다(시행령 제154조 제1항 단서 제1호·제2호·제3호의 사유는 예외). 중과 대상이면 중과 세액과 이 세액 중 큰 세액입니다(제104조 제7항 후단).

잔금 일부를 남겨 양도일을 미루려는 경우가 있습니다. 조문은 「대금을 청산한 날」만 적고 일부가 남은 상태를 청산으로 볼지는 정하지 않아 사실관계에 따라 판단이 달라집니다. 경계에 걸린 거래는 잔금과 등기를 모두 취득일 2년 뒤 같은 날짜의 다음 날 이후로 옮기시는 편이 안전합니다.

– 대해회계사무소

상속·증여·자가건설·경매·수용은 어느 날을 기준으로 하나요?

시행령 제162조 제1항 각 호가 거래 유형별로 날짜를 따로 정합니다. 경매는 정한 호가 없어 대금 청산 원칙으로 판단합니다.

• 상속은 상속이 개시된 날, 증여는 증여를 받은 날입니다(제5호).
• 직접 지은 건축물은 사용승인서 교부일이고 그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받으면 그중 빠른 날입니다. 무허가 건축물은 사실상의 사용일입니다(제4호).
• 대금 청산일까지 완성 또는 확정되지 않은 자산은 완성 또는 확정된 날입니다(제8호).
• 수용은 대금 청산일·수용 개시일·소유권이전등기접수일 중 빠른 날이고 보상금이 소유권 소송으로 공탁되면 판결 확정일입니다(제7호).
• 점유취득시효는 점유를 개시한 날입니다(제6호).
• 경매는 제98조의 원칙에 민사집행법 제135조를 맞추어 보면 낙찰일이 아니라 매각대금을 다 낸 날이 기준이 됩니다.

상속받은 자산은 단기세율의 보유기간을 피상속인의 취득일부터 세고(제104조 제2항 제1호) 장기보유특별공제와 중과 한시배제는 가업상속공제 적용 비율분을 빼면 상속개시일부터 셉니다(제95조 제4항). 비과세 보유기간에는 상속개시 당시 동일세대였다면 그 전에 동일세대로서 거주하고 보유한 기간을 통산합니다(시행령 제154조 제8항 제3호). 배우자·직계존비속에게서 증여받은 토지·건물을 등기부상 소유기간 10년(2023년 1월 1일 전 증여분은 5년) 이내에 양도하면 제97조의2 제1항이 적용될 수 있습니다. 이때는 단기세율·장기보유특별공제·중과 한시배제의 보유기간을 모두 증여자의 취득일부터 셉니다(제104조 제2항 제2호, 제95조 제4항 단서).

취득세는 지방세법 시행령 제20조가 취득일을 정하고 그 전에 등기하면 등기일입니다(제14항). 실제 잔금일이 확인되는 통상의 매매는 사실상의 잔금지급일이라 구조가 같습니다(제2항). 다만 잔금일을 확인할 수 없으면 계약상 잔금지급일(명시가 없으면 계약일부터 60일이 경과한 날), 증여는 계약일, 점유취득은 등기일이라 양도세와 날짜가 달라질 수 있습니다(제1항·제2항·제12항).

잔금과 등기 날짜를 정하기 전에 무엇을 확인해야 하나요?

거래 유형으로 기준일 규정을 고르고 통상의 매매라면 청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 구합니다. 그 날짜를 2년 경계와 2026년 5월 9일에 대조합니다.

본 칼럼은 일반 정보 제공 목적이며, 구체적 사안은 전문가 상담을 권장합니다.

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